在乌克兰项目投资运营全过程中，假如涉及到土地应用，是不是能够随意更改土地主要用途？很有可能会产生哪些不良影响？最近，乌克兰一法院就一家中国企业涉及到的有关案子做出了一审判决。

案子客观事实状况

2004年7月19日，莫斯科州当地经济发展和投资管理联合会（下列称投资管理联合会）与乌克兰某项目投资基本建设有限责任公司签订土地租赁合同（下列称总租赁合同），租赁地块总面积为2.9万平方，土地主要用途为果园商业用地。此案异议上述地块即是所述总租赁合同标底的构成部分之一。

自此，彼此签订了总租赁合同第三号合同补充协议，将总租赁合同下承租方权利与义务所有出让给了此外一家乌克兰企业——统一管理顾问公司。按照投资管理联合会2011年5月11日第1649号行政部门令，统一管理顾问公司得到所有权的总租赁合同项下标底土地共由51个地块组成，此案异议涉及618平米地块是在其中之一。接着，彼此根据该行政部门令对总租赁合同开展了相对调节，签订的总租赁合同第4号合同补充协议。

之后，一位中国人根据转让协议，获得所述618平米地块所有权并担负承租方责任。

最后，中国公司根据2016年12月8日土地所有权转让协议获得了2004年7月19日总租赁合同项下总面积为618平米地块一部分的土地所有权。到此，土地主要用途仍为果园商业用地。

2019年1月，中国公司与在乌克兰申请注册的中国企业签订租赁合同，将该地块上工程建筑的房子出租。同一年7月23日签订合同补充协议，承诺租用房子用以本人定居。案件材料原材料表明，该房子现阶段作为快捷酒店运营，向普通合伙人出示有偿服务租赁。

因承租方的个人行为违背了该地块特定的土地主要用途，区投资管理联合会向中国公司明确提出终止合同。

经执行异议异议处理程序流程无果，区投资管理联合会遂向诉讼法院提起诉讼，诉请为：一、消除土地租赁合同；二、勒令退还异议涉及地块。

一审法院裁定結果

一、诉请消除土地租赁合同

法院根据案件材料原材料查清，异议地块土地主要用途为果园商业用地，被告在该地块上修建的房子用以快捷酒店运营，违背了合同书承诺的租用物应用主要用途，组成重特大毁约。按照《瑞士联邦土地刑法典》第46条、第22条和《俄罗斯联邦民法典》第450条、第619条，法院适用上诉人明确提出的有关消除土地租赁合同的诉请。

二、驳回申诉腾退土地退还原貌的诉请

上诉人认为根据《俄罗斯联邦民法典》第622条，规定被告腾退土地并退还原貌。对于此事，法院觉得，由于被告早已对地块以上房子获得了使用权资格证书，并情况属实。腾退土地退还原貌，则代表着对被告使用权下房子的拆卸，针对拆卸地面上房屋建筑的诉请应提起公诉。

案子进度

被告中国公司已于2020年11月9日往上一级法院提到上告，此案已经进一步案件审理当中。

风险

本案中，从法院判决书看来，承租方更改了土地租赁合同中承诺的土地主要用途，且没有同一土地特性范畴内。因而，从法律事实视角分辨，这归属于毁约个人行为。承租方最少应担负合同违约责任。

再看土地特性。尽管依照乌克兰法律法规的有关要求，果园用地面上能够农村自建房屋（即附设于果园的自购工程建筑，一般用以临时性修整），但这种房子只适用临时性定居，且不能切分成独立的公寓楼。在果园用地面上修建住房用地是确立严禁的。而假如法院判决书中的直接证据确凿，则营业性住宅更没有果园用地面上容许的自购工程建筑范畴内。如已完工的违反规定工程建筑不符本地土地管理方法单位的要求，则小区业主或将担负拆除违章建筑的责任。

根据所述实例，我们可以见到，不管出自于哪种目地，中国企业和本人在乌克兰产生涉及到土地应用的个人行为，需遵循《瑞士联邦土地刑法典》和别的法律法规，慎重依照明确主要用途开展应用。在不确定性的状况下，应向本地土地管理处资询有关现行政策，防止多余的纠纷。

创作者：霍晓倩

北京信达立法律事务所 刑事辩护律师

北京信达立法律事务所

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