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文中关键对房地产租赁合同书的合同类型分析开展论述表明，內容包含：

租赁与用益物权类合同书租赁与所有权出让类合同书房地产租赁与经营承包房地产租赁与合作经营、联合经营房地产租赁（容许转租房）与房地产授权委托管理方法

一、租赁与用益物权类合同书

1.租赁与一部分用益物权类合同书是“贴近型”关联。

租赁是获得对别人财产的应用、盈利的支配权，用益物权是“对别人全部的房产或是动产抵押占据应用和盈利的支配权”，由此可见有一部分相近。

另一方面，租赁不获得物权法，与用益物权特性大不一样。因而可以说租赁合同书与一些用益物权类合同书是特性不一样但在一部分实际情景下权利与义务贴近的“贴近型”关联。

假如应用方有心获得用益物权，刑事辩护律师自然就应当挑选用益物权类合同书，可是这类状况下，刑事辩护律师应当最先分辨是不是能够完成目地。由于物权法法律规定，物权法的开设、出让方式全是比较有限的。

假如不可以获得用益物权，就需要考虑到租赁合同书，但这时必须考虑到能不能达到被告方的要求，尤其是要考虑到租赁是不可以超出20年的。

普遍用益物权类合同书

2.租赁合同书与居留权合同书的挑选。

一般而言，居留权开设合同书与租赁合同书归属于不一样种类，权利与义务不一样，一个开设物权法，一个开设债务。但在特殊实际情景中，二者的权利与义务会贴近，变为“贴近型”。比如：对于住房的长期性租赁，从承租方的视角，刑事辩护律师彻底能够提议签署居留权合同书。那样开设一个用益物权，比租赁合同书的债务法律效力更强，并且是能够超出20年限定的。

3.租赁合同书与地役权合同的挑选。

这二者特性大不一样，一般也不会搞混。仅有在二块房产邻近或相仿，一方必须运用另一方房产的情况下，才很有可能涉及到地役权。

假如可以开设地役权，从需役地一方的视角，应当按地役权合同解决并备案最好，地役权做为物权法更有确保。假如另一方不同意，就需要考虑到用租赁的方法了。

4.农村土地承包的运用相匹配几类合同类型。

假定一个非村内的人（集体经济组织机构组员之外的人），要想应用村里边的一块地，有以下三种方式，相匹配不一样种类的合同书：

第一种方式：农村土地承包经营承包。

这时开设承包土地承包权（用益物权），限期依据《农村土地承包法》、《土地管理法》等明确。

（留意在一部分文章内容乃至政策法规中，将这类非家中承揽造成的承包土地承包权称为“土地经营权”，跟第二种方式中的“土地经营权”互用了一个词。但事实上是不一样的。）

留意，这类买卖只合适于非基本上农业用地等不宜采用家中发包方式的农村土地承包。针对要采用家中承揽的基本上农业用地，集体经济组织机构组员之外的人是不可以获得承包土地承包权的。

第二种方式：土地经营权的运转。

承包土地承包权不会改变的状况下，土地经营权能够运转，包含分包、租赁、入股投资、私募基金等方法。因这类状况下的土地经营权特性是不是归属于用益物权存有异议，当以租赁、分包等运转方法得到土地经营权时，是不是受“租赁限期不超过20年”的限定并不清楚。若彼此要想提升20年最多租赁限期的限定，则不建议采用“土地经营权出租合同”这一名字，而提议采用类似“土地经营权运转合同书”或“土地经营权转包合同”等名字。

运转限期为五年之上的土地经营权能够开展备案，备案后能够对抗第三人。

第三种方式：土地资源租赁。

法律法规沒有严禁农村土地承包对外开放租赁，但不可私改主要用途。

这类状况下不涉及到用益物权的开设或运转，租赁限期也不可超出20年。

在操作实务中，以上第二、3种方式事实上会由于合同类型、描述不清而产生错乱，从承租方（购买方）的视角，最好是精确判定为“土地经营权运转合同书”并开展备案，进而能使限期超出20年，且土地经营权对比一般承租方的支配权更有确保。

二、租赁与所有权出让类合同书

如果是用益物权的出让，那麼与租赁合同书无本质关联，不会受到《合同编》“租赁合同书”一章要求调节。物权法的限期在于相对应的法律法规，不会受到租赁限期不超过20年的限定。

房地产、土地资源类交易或出让中，经常发生“物权法出让受限制，改成说白了所有权转让协议”的做法。假如这类物权法出让自身违反规定、失效，那麼这一类“所有权转让协议”也很有可能被作为实际上的“物权法转让协议”而被评定为违反规定、失效，也是有很有可能被评定“实则租赁合同书”而评定不可以超出20年。

事实上，租赁只不过便是物权法不迁移、只出示给承租方应用的买卖方式，因此 不涉及到物权法运转的“所有权转让协议”本质上便是租赁。可是，都不清除在实际案子中，人民法院的确很有可能沒有评定为租赁，且评定这类“所有权出让类合同书”合理合法合理，乃至有可能容许“所有权出让超出20年”。——下边常说的“产权式商铺”买卖方式产考。

材料：产权式商铺买卖方式浅析

产权式商铺就是指商铺使用权及承包权相分离的房地产业运营模式，即房地产商将敞开式门店先切分售卖后自身或授权委托技术专业运营企业开展统一经营，投资人具有按时扣除收益的支配权。其特性是产权分散化，统一管理方法、统一招商合作和统一租赁。[1]

一、“产权式商铺”中的“产权”

说白了“产权式商铺”的“产权”实际上是个非常容易欺诈人的术语。由于在操作实务中，买家所选购的“产权式商铺”有以下情况：

1.商铺能获得房地产机动车登记证。

这时的买卖方式实际上便是房产买卖，只不过是这一商住楼是个商铺罢了。

2.商铺不可以获得房地产机动车登记证。

这时买家所选购的商铺很有可能有二种情况：第一种为定义切分形状，“这种商铺不区划四至地区，仅仅开展总面积定义上的虚似切分”，第二种为物理学切分形状，“此类商铺虽也是敞开式室内空间，却以玻璃、模版等实体线隔开物分隔或是虽沒有间距但采用点试城市地标来明确四至”。[2]但这二种都不可以获得房地产机动车登记证。

这时的“产权”并不是法律法规实际意义上的不动产物权，因而又称之为“虚构性产权商铺”。

自然，针对全部房产物业管理而言，房地产商是有着法律法规上的土地使用权证、房子产权的，仅仅不可以就单独售卖的商铺开展房地产备案。

二、不可以获得房地产机动车登记证的商铺“交易”方式浅析

假如“买家”仅仅获得一个“虚构性产权”，那麼事实上就相当于仅仅获得商铺的所有权或相近利益，因而本质上贴近租赁。那麼能不能获得“超出20年的商铺所有权”呢？也就是，是不是能够不会受到“租赁不可超出20年”的限定呢？

这一难题不太好回应。操作实务中这类说白了“产权式商铺”的买卖方式通常是“市场销售 包租/回租”的租合，早已并不是一个单一的合同书关联，还涉及到是不是违背房地产业相关政策法规、是不是涉及到非法融资等难题。

假如只看“虚构性产权”的转让协议自身，只需不违背有关政策法规，自身应该是合理合法合理的合同书。对于在其中涉及到“超出20年的商铺所有权”难题，人民法院有可能不适合“租赁合同书不超过20年”的要求，也很有可能评定“不可以超出20年”因此超出20年的那一段期内的所有权出让失效。

上边这一“虚构性产权”商铺出让的买卖方式告知大家，针对担保物的“租赁”或是“担保物所有权出让”，在实际情景中有时候会无法区别，也给了刑事辩护律师一定的挑选室内空间。

三、房地产租赁与经营承包

1.二者关键差别。

这二者的差别关键取决于标底不一样，经营承包下的标底不只是房屋使用权，换句话说发包单位给承包单位出示了别的資源，比如企业营业执照、资质证书、生产运营服务设施等，换句话说，发包单位出示的并不是仅有“硬件配置”。

假如发包单位只是出示房地产、机器设备设备的所有权，承包单位以自身的为名应用、运营，则应当便是租赁合同书。

2.一些情景下叫“经营承包合同书”或“租赁合同书”危害并不大。

这类情景下应该是承包单位以自身的为名运营。比如：甲将所拥有的一个地下停车场交给乙经营承包，乙自主经营并向甲交纳最低承包费。承揽限期承诺为五年。

这类情况下实际上用“地下停车场租赁合同书”也是能够的。只需权利与义务承诺清晰，对彼此而言沒有本质差别。

3.留意经营承包的合理合法难题。

假如经营承包牵涉到资质证书、企业营业执照的出让、挂证，则因涉嫌违反规定。

4.“公司租赁运营”这一方式及描述早已非常少应用。

依据《全民所有制中小型制造业企业租赁运营暂行规定》等好多个较老的要求，还存有“公司租赁运营”这类方式，其本质类似公司经营承包。但这类方式如今早已非常少应用，且仅适用全民所有制公司，基本上早已变成一个历史名词了。这类“公司租赁运营合同书”与“租赁合同书”也没什么本质关联。

四、房地产租赁与合作经营、联合经营

假如房主一方只出示房屋使用权，扣除固收，则是典型性租赁。

假如房主一方只出示房屋使用权，盈利依照应用人盈利的一定占比扣除（比如按应用人商铺月收益的20%扣除），也就是扣除波动盈利，实际上也仅仅房租的测算方法不一样，本质依然是租赁。——可是，这类状况下，彼此签署的合同书有可能会是“联营合同”。

假如房主一方不只出示房屋使用权，还出示一些其他資源，比如收银机系统、品牌推广等，依照应用人盈利的一定占比扣除收益。这类关联就贴近于合作经营或者联合经营了。

从租赁到合作经营、联合经营中间并无迥然的分隔线。除非是有独特违反规定情况，租赁合理合法，合作经营、联合经营也合理合法，依据具体买卖方式挑选就可以。假如以出示房屋使用权为主导，则从房主一方视角或是挑选租赁更加简易、风险性更小；假如挑选合作经营、协作，则必须确立承诺多方资金投入、权益分派、风险性压力，另外也要考虑到，第三人很有可能会认为合作经营、协作多方应担负法律责任。

这一方面，大型商场与经销商中间可做为典型性。大型商场与经销商中间的典型性方式，不仅有租赁，也是有合作经营（联合经营）、分销等方式。

五、房地产租赁（容许转租房）与房地产授权委托管理方法

房地产租赁（甲租赁给乙，且容许乙转租房）与房地产授权委托管理方法（即甲将房地产授权委托乙管理方法，乙向甲付款盈利，乙自主租赁获得盈利），这二种方式相匹配的合同书关联特性尽管大不一样（一个是租赁一个是授权委托），但做到的预期效果实际上类似。因而有灵便挑选的室内空间。

在操作实务中，房地产授权委托管理机制多见技术专业运营方所选用，在商业运营、物业管理服务及房地产维护保养上的工作经验都比较丰富多彩，对于的担保物一般是公寓楼。

此外，假如授权委托管理方法的限期超出20年，则不可以挑选租赁而只有是授权委托管理方法。

从房主的视角，这二种方式都能够接纳，可是在房地产授权委托管理机制中，务必确立“最低盈利”，换句话说合同书中应该有相近承诺：不管委托方具体盈利怎样，是不是接到房租等，均不危害向房主（受托人）付款盈利；委托方与承租方及第三人的异议，由委托方自主负责任。

[1]罗鹏：《切分产权式商铺买家利益维护论》，四川大学研究生论文，来源于：中国知网。

[2]李晟雷：《统一运营模式下的产权式商铺的法律问题》，《黑龙江省政法管理干部学院学报》2007年05期。回到搜狐网，点击查看

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