从2016年逐渐，楼某向林某租赁汕头市龙湖区德弘利庄一处房地产，运营少儿培训培训学校。上年新冠肺炎疫情产生后，线下培训一度终断，该培训学校也临时没法运营，房主和租赁户就房地产租金付款和租赁协议消除难题发生了纠纷案件，最后对薄公堂。

2016年5月9日,楼某与林某签署《汕头市房地产租赁合同》，约定林某将德弘利庄这个涉讼房地产转租给楼某作诚信经营，租赁期自2016年6月15日起至2021年6月14日止，租金为每个月24000元。原告先交货首期款2个月租金及履约金共9600零元，并“备注名称”笔写注明：2019年6月15日至2021年6月14日止，每个月为2600零元。

原告租赁户楼某详细介绍，合同书上面有约定从2019年6月份逐渐，增长2000元，但根据当众口头上商议以后，被告早已愿意免去这一增长。根据那样的客观事实，大家才会保持一直是依照24000元那样去支付每个月的租金。

上年为防治肺炎疫情，汕头市教育部门于2020年1月27日下达通知，规定终止校内校外学习培训等集聚性启蒙教育课堂教学。楼某的少儿培训培训学校只有停业整顿。

因此，他与房主林某商讨租金免减的难题。房主那时候就愿意给楼某免减了2020年2月份的租金。但是，自此楼某期待林某再度免减租金，遭受林某的回绝。

“一个月以后我还是再次找房主商议，期待可以在（2020年）3、4月份再次给大家一些免减，房主十分强势，说你如果交不上租，你也就还铺。”

楼某说，房主林某数次根据电話和手机微信规定她搬出，还找房产中介公司解决房屋事项。2020年4月8日，她迁移涉讼房地产，并交清水电气。她觉得，房主毁约在先，因此到汕头市龙湖区老百姓法院提起诉讼林某，要求诉请原告与被告签署的房地产业租赁协议于2020年2月1日停止，被告退还原告事先付款的履约金48000元及水电工程保证金5000元，被告退还原告2020年2月1日至2月14日早已付款的租金12000元，并付款合同违约金48000元。

原告授权委托委托代理人表明： “这一停止的时间是那样的，（市）教育部门在2020年1月27日，通告线下培训要终止，因此大家依照教育部门的通告终止，可是由于在这个期内恰好是新春佳节，放假几天，2月1日恰好是阴历正月初八，依照大家这儿的习惯性，是正常营业，因此就从这一天起，这一房地产就缺失了线下培训作用，就不符约定了，由于约定的作用，便是线下推广的学习培训作用。”

融侨法院于2020年6月1日立案侦查审理后，被告房主林某提到上诉。法院将本诉与上诉合拼开展了公布开庭审判。

法庭上，原、被告彼此就案子的聚焦点难题开展争辩。

1.

疫情防控对此案合同书的目地和履行合同有什么危害？

原告授权委托委托代理人觉得，由于新冠肺炎疫情的危害，政府部门规定中止线下培训，才有之后的一些事儿的产生，它是受不可抗拒的危害。

对于此事，被告给予辩驳。

被告授权委托委托代理人觉得：“合同书约定的房地产业的主要用途是诚信经营，快给我租了这一房屋，如果你合理合法应用就可以了。你将说白了的线下培训的义务强加于到大家出租人的的身上，它是违反合同书约定的。”

2.

被告是不是存有其他足够造成 合同书约定或法律规定消除的毁约个人行为？

原告授权委托委托代理人觉得，2020年3月23日，被告第一次根据电話规定搬店，有直接证据证实被告规定终止合同，因此是她先毁约。

而被告房主一方则觉得，是原告租房子一方毁约在先。

被告授权委托委托代理人表明：“被告早已跟原告讲了，我给你免一个月租费，但原告还再次缠着说要再次减，被告才说不好你也就把房屋还给我。可是原告或是说要这一房屋，要不然就拿履约金抵税，因此从彼此微信聊天记录看来，并并不是被告责令她出来，是彼此对减租的事的沟通交流，沒有责令她出来的含意。因此大家觉得原告是自身忽然搬出租赁的房屋，义务在原告这里。”

此案较大的聚焦点，取决于疫情防控对此案履行合同的危害，融侨法院评定，新冠肺炎疫情属不可抗拒，但被告方终止合同的法律规定要素是“因不可抗拒”导致“不可以完成合同书目地”，而并不是不可抗拒事情产生自身。

融侨法院法官助理卢招文：“融合当地疫情防控的具体情况，能够 评定当地疫情防控仍未造成 此案租赁协议没法再再次执行……此案原告的责任是付款租金，付款个人行为不是因疫情防控而遭受危害，即便 政府部门采用疫情防控对策，都不危害原告付款租金个人行为的执行。”

依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》要求：租赁房子用以运营，肺炎疫情或是疫情防控对策造成 承租方周转资金艰难或是主营业务收入显著降低，出租方以承租方沒有依照约定的限期付款租金为由要求消除租赁协议，由承租方担负合同违约责任的，老百姓法院未予适用。

被告认为原告付款占有房地产期内至2020年4月的租金，法院案件审理后给予适用。

融侨法院法官助理卢招文写：“依据上述要求，能够 了解为承租方沒有依照约定的限期付款租金的个人行为，不适合评定为足够终止合同的毁约个人行为，因而此案原告未按时付款占有房地产期内至2020年4月的租金个人行为，可免去该一部分合同违约责任。因要求內容是‘承租方沒有依照约定的限期付款租金’，免去的是未按约定限期付款租金的合同违约责任，而并不是免去付款租金责任，故承租方得到暂未按合同书约定支付限期而推迟付款租金，但最后仍应付款租金。”

法院案件审理觉得，本次肺炎疫情的爆发并不必定造成 合同书不可以所有执行而没法完成合同书目地。履行解除权一方被告方需出示直接证据证实不可抗拒与合同书目地不可以完成中间存有逻辑关系。

融侨法院法官助理卢招文：“此案合同书目地为‘诚信经营’，即便 采用疫情防控对策，原告仍可自主应用房地产，仅仅不可以做到原告明确提出的课堂教学目地，但该目地并不是彻底相当于合同书约定的‘诚信经营’，原告仍可将房地产作为别的诚信经营主要用途，原告现递交的直接证据不能证实房地产不符合同书约定目地而得到可用约定或法定解除权。”

针对原告明确提出，被告合乎合同书约定的“不可以出示房地产或出示的房地产不符约定标准”应二倍退还履约金的认为，法院经案件审理后未予适用。

原告认为被告存有毁约个人行为，应由原告对其认为递交直接证据给予证实。原告递交了与被告的微信聊天纪录，以证实被告有单方面中断合同纠纷在先的法律行为，融侨法院经核查未予认同。

融侨法院法官助理卢招文：“由于做为出租方，催讨租金是出租方合法利益，催讨租金个人行为自身不属毁约；出租方明确提出假如不还租金就还店，在催讨租金全过程中是合乎常情的描述，不属违反规定违反规定催讨个人行为，假如由此评定承租方得到合理合法终止合同，那麼就授予了承租方单方面挑选付款租金或不付款租金却得到合理合法终止合同的支配权，危害了出租方的合法权利；另外，原告在微信聊天最终阐述‘如今就先用保证金抵吧’，该描述虽未与被告就合同书怎样再次执行达成一致，但表述了再次合同履行的法律行为，并非停止执行；除此之外，原告认为被告规定中介公司取回房地产，是根据自身的推理而未提交直接证据证明，不足以认定此案被告存有别的积极收购 房地产的解除合同个人行为；因而，光凭微信聊天记录，无论从法律行为或是个人行为上均不足以认定被告存有单方面终止合同在先的毁约个人行为。”

法院案件审理觉得，此案纠纷案件应参考可用租赁协议有关不能抵触的洪涝灾害的条文约定来解决。此案履行合同异议系因疫情防控造成，原、被告对于此事均无过错，现彼此一致同意终止合同，法院对于此事给予确定。彼此在合同书中约定了不可抗拒条文的解决，属彼此被告方对该类事宜产生的真正一致法律行为。

融侨法院法官助理卢招文：“此案纠纷案件应参考可用租赁协议有关不能抵触的洪涝灾害的条文约定的解决，‘互相负责任，被告退回履约金，保证金、租金按实清算’。故法院对原告认为被告退还事先付款的履约金48000元的诉请给予适用，对原告认为诉请被告付款合同违约金48000元的诉请未予适用，对被告认为按合同书约定需提早六十天通告并付款两月的租金5200零元的上诉诉请，未予适用。”

融侨法院案件审理评定，一、对合同书租金约定与具体执行的差值，应按约定“2019年6月15日至2021年6月14日止，每个月为2600零元”执行，原告认为被告口头上服务承诺按24000元执行，但未提交直接证据证实，未予采取，原告应按照合同书约定将租金差值16000元付款被告。二、根据合同书约定“按实清算”，原告占有房地产至4月，应按月清算付款租金，被告同意免去一个月租金2600零元，属处罚其本身支配权的表明，原告应付款结欠租金2600零元。除此之外，2020年4月份服务费323.47元被告递交收款收据给予证实，应予以适用，抵税后被告应将4676.53元花费保证金退还原告。

法院裁定，确定原被告中间合同终止，被告向原告退还履约金48000元、花费保证金4676.53元，原告向被告付款2020年3至4月份的租金2600零元和结欠租金16000元，驳回申诉原告别的诉请和被告别的上诉诉请。

警告

承租方和出租方应当守卫道德观念，实行合同书约定，不可以以疫情防控做为我方不履行合同的托词。如肺炎疫情期内，承租方仍具体占据房子，全方位复工复产运行后，承租方仅以肺炎疫情期内客流量降低等缘故导致主营业务收入降低为由，规定酌情考虑调节租金或延迟时间计付的，合乎平等原则，但彻底免去租金计付责任，则不可获得适用。

END

来源于：汕头橄榄台

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