近些年，伴随着城市发展加快，依靠旧城改造做大做强的村集体建设用地基本建设的长租公寓亦迈入一波发售高潮迭起。春节长假刚完毕，许多群众便相继收到房产中介拨打的公寓楼推销产品电話。在其中，又以开发商与村集体公司协作基本建设的长租公寓最受销售市场关心。

依据南方地区日报记者暗访，这类公寓价格广泛比市面上商品流通的一般商品住宅一大截，并且所在位置不低、室内装修风格时尚潮流，因而备受年轻一代的住宅刚性需求人群亲睐。但是，在交易方式中，也是有一些“顾客”(实则租赁户)也对现阶段开发商的实际操作方式明确提出了疑惑：因为这类公寓楼办不上靠谱房地产业证，只有跟开发商签署长期性的租赁合同书。尽管一次性资金投入的交易费用较为低，而一线城市的租赁收益率亦相对性较为丰厚和平稳，可是，沒有备案办理备案规章制度的法律规定管束，租赁户有点儿担忧一次性交了五十年的房租给开发商和运营方后，万一后边发生纠纷，租赁户的权益怎样确保?

以租代售的方法有风险性?

因此，拥有很多年房地产业法律援助工作经验的南方地区产业链中国智库聘用权威专家、广东省法丞汇俊法律事务所创始合伙人胡桂芬刑事辩护律师 告知南方地区日报新闻记者，这种村集体租赁公寓楼自身没有问题，依据新修订的《土地管理法》，集体营业性建设用地主要用途列入工业生产、商业服务等营业性主要用途。但须留意的是，这种村集体租赁公寓楼因产权年限归属于村集体，因此顾客不可以选购房子的产权年限，只有选购所有权，顾客与开发商签署房子租赁合同书。

新闻记者注意到，先前根据的《广州运用集体建设用地基本建设租赁住宅示范点实施意见》，确立运用集体建设用地基本建设的租赁住宅须总体土地确权给集体建设用地所有权人，只申请办理一个所有权证，不可拆分土地确权、拆分出让、拆分质押、切分市场销售，另外预付款的房租不可超出12个月，租赁限期不可超出20年。

对公司而言，项目投资基本建设长租公寓是典型性的高资金投入、低收益的新项目。尤其是在近年来房地产信托“三道红杠”的管束下，很多早期参加了这种轻资产资金投入的开发商，都期待加速资金分配的收购 周期时间。因而，最近一些地区的确发生了开发商“以租代售”或授权委托中介承销的状况。有的企业乃至采用浮夸宣传策划或欺骗群众的营销方式来达到买卖目地，在开发商、营销机构和顾客中间引起了一些矛盾纠纷。虽然过后相关部门根据严格监督、提醒谈话开发商和村集体机构等方法，全力维护保养被告方的买卖安全性，殊不知，从而造成的众多法律问题依然非常值得领域和政府部门关心。

新闻记者掌握到，因为租赁合同书最多签订時间为20年，但很多村集体与公司协作基本建设的长租公寓协议书所有权都超出了20年，乃至贴近50年。为了更好地成功签订，一些开发商及其当做“二房东”的公寓管理企业在主协作之外造就了另一份说白了的补充合同，变向提升租赁期限要求，把全部租赁限期“增加”到49年。

但依据权威专家剖析，那样的实际操作方式的确还存有一定的风险性。“这种村集体租赁公寓楼即大伙儿别名的‘小产权房子’。交易‘小产权房子’不会受到法律法规维护，大伙儿早已广泛有的共识，近些年借着国家大力推广住宅租赁销售市场的车风，许多‘小产权房子’都是在尝试换掉租赁的‘背心’发售。”胡桂芬刑事辩护律师告知新闻记者，《民法典》要求租赁限期不可超出二十年。签署租赁合同书超二十年可否具备法律认可不好说，另外公寓管理企业一次性扣除了二十年的房租，其长期性执行工作能力将是业主可否长期性平稳租房子住的重要。

政府部门应尽早颁布对策解决领域分歧

住房难是重特大社会问题，关联着家家户户的基础生活保障。近些年，从国家到地区，一直在加速创建多行为主体提供、多种渠道确保、租购并举的住宅规章制度，从而来处理普通百姓关注的住房难。运用村集体建设用地基本建设长租公寓，是国家全力促进此项惠民工程的关键对策。也就在2020年9月，住房和城乡住建部宣布就《住宅租赁规章(征求意见)》向社会发展公布征询建议，该规章征求意见从租赁与租赁、租赁公司、经记主题活动、帮扶对策等各个方面对租赁销售市场的纪律开展标准，致力于推动住宅租赁销售市场身心健康发展趋势。有开发商亦告知新闻记者，期待政府部门能对于公司参加基本建设长租公寓的项目投资大、收益难的特殊情况，尽早颁布强有力对策来解决这一业态创新存有的各种各样分歧，让全部利益相关方可以在一种标准井然有序和多方面双赢的情况下再次促进长租公寓工作的可持续性和高质量发展。

胡桂芬刑事辩护律师提醒顾客，在当今住宅限购政策的大环境下，顾客针对商住楼新项目必须头脑清醒，项目投资个人行为宜慎重。假如发觉新项目很有可能存有违反规定市场销售的，理应立即向相关监督机构资询或举报，保存买房全过程的有关宣传策划材料做为直接证据，如必须，走法律法规方式。她提议相关政府机构，应提升对开发商及其公寓管理企业这类“租赁二房东”的管控，再次严厉查处“以租代售”集体建设用地联合开发的租赁房子，标准住宅租赁市场监管，推动房地产业身心健康发展趋势。

【新闻记者】周中雨

【创作者】 周中雨

【来源于】 南方报业传媒集团南方地区 手机客户端

来源于：南方地区 - 造就大量使用价值

文章转载自网络，如有侵权，请联系api@1dq.com删除