河北省典民法律事务所|荣誉出品气温渐冷，全国各地多地乃至漂起了中小学，温度近乎零度，“停水断电”、“被大管家加入黑名单”、“被房东逼迫搬新家”、“被通告续租但不退款”，成千上万鸡蛋壳的租赁户们已经探讨着怎样在温暖的房间里多住一天。鸡蛋壳老板跑路以后，房客一地鸡毛从北京市逐渐，全国各地鸡蛋壳连续爆雷，自此连续蔓延到到南京市、成都市，也有西安市。成千上万鸡蛋壳租赁户形容自己的情况：朝不保夕。由于原屋主由于拿不上租赁户交给鸡蛋壳的租金，只有挑选用停水断电，乃至拆门卸锁的方法赶跑租赁户“清房”。近期一段鸡蛋壳房东，快速且强制上门服务拆门卸锁的视頻，引起社会发展关心。那一天，租赁户从房东猛烈的言语和网站搜索到的信息内容中大概搞清楚，虽然自身签订时一次性向鸡蛋壳结清了一年的租金，但鸡蛋壳沒有在约定日期向房东付款。用房东得话讲：“她钱没帮我，让她走！”鸡蛋壳爆雷，租赁户可怜，房东也可怜。租赁户托欠租金，停水断电、乃至立即换锁芯，是房东与之“作战”的模式，长盛不衰，通常这一“作战”的結果，不仅无法让出租人如愿以偿，反倒会让分歧越来越激烈，一发一发不可收拾。即便由于鸡蛋壳爆雷迫不得已这般，但大家禁不住要提问，房东停水断电、拆门卸锁的个人行为正当性合理合法吗？是不是正当性合理合法，北京那么说针对这一难题，相关法律法规及最高法院的法律条文仍未做出明文规定，在北京市高院于2013年施行的《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中，要求：“房产租赁履行合同全过程中，从业生产经营的承租人经出租人催告函并事前告之将采用断电（水、气）等个人行为的状况下，在有效期内仍未依约付款租金，出租人采用上述情况个人行为归属于履行履行合同抗辩权的个人行为，但合同书另有约定的以外。承租人理应付款断电（水、气）期内的租金。出租人采用断电（水、气）等个人行为对履行合同导致的危害理应与承租人欠付租金的金额、占比及过失水平相一致，超出必需程度给承租人导致损害的，理应担负损失赔偿等合同违约责任。”北京市高院的这一解释，系在特殊条件下、有效程度内适用出租人换锁芯断电个人行为。但因该解释系北京市高院做出，对北京之外的人民检察院并不具备约束或指导作用。有没有合同书约定，也是有相对危害司法部门实践活动中，人民检察院评定出租人换锁芯断电乃至拆门卸锁个人行为的正当行为，大致区别二种情况：1、合同书有约定合同书有约定的状况下，需综合性分辨出租人的个人行为是不是具备合理化，例如沈阳市就相关有关判例。沈阳初级人民检察院在（2015）沈中民二终字第3000号房产租赁合同纠纷案一案中，就“出租人采用断水断电对策是不是不妥的难题”做出评定：“针对断水断电在租赁协议中有确立约定的，则出租人有权利对承租人断水、断电，不违背法律法规的强制要求，亦合乎被告方意思自治范围。虽根据彼此约定，在承租人托欠租金时，出租人即具有终止向承租人供电供电系统的支配权。但承租人应用诉讼房子用以餐饮经营，出租人于2013年12月22日给诉讼房子断水断电后，造成 承租人全方位暂停营业，从源头上危害了承租人对诉讼房子的应用，故出租人对承租人采用的断水断电对策不妥。”沈阳市人民法院的判例看起来得出了回答，但苏州法院应对类似的难题却又得出了不一样的回答。苏州初级人民检察院在（2017）苏05民终9703号房产租赁合同纠纷案一案中，觉得：“租赁协议确立约定，在承租人托欠租金且经出租人催讨后五日内不付款的或是托欠付款物业管理费用、水电气等公用事业费超出十五日的，则出租人有权利终止出示水电工程直到承租人结清托欠租金等应交费用且从而导致对承租人运营的危害出租人不必担负一切义务。因承租人无法依照涉赁合同书的约定准时房子租金、物业管理费，出租人向承租人推送了催款函开展催款，后出租人又在采用断电对策前向承租人推送了停电通知书，承租人仍无法补交其欠付的租金，出租人由此按照租赁协议的上述情况约定采用断电对策并无不当”。所述2个实例不一样的裁判员結果表明，假如租赁协议约定了承租人托欠租金时，出租人可采用断水断电的方法催款租金，且执行全过程中，出租人在停水断电前对承租人开展了催告函，并对出租人可能采用停水断电对策开展了告之，那麼，出租人采用的断水断电对策具备正当行为。2、合同书沒有约定合同书沒有约定的状况下，出租人换锁芯断电个人行为不具备正当行为，在租赁协议仍未确立约定出租人能够承租人托欠租金为由换锁芯断电的状况下，对出租人的换锁芯断电个人行为，人民检察院多做出否定性点评。如：河北沧州市初级人民检察院在（2017）冀0403民初字第1624号房产租赁合同纠纷案一案中觉得：“依据出租人与承租人签署的合同书，出租人出示给承租人的租用房子系承租人运营所需，出租人出示管理服务和经营，且彼此合同书中确立约定出租人承担商城系统钙镁离子、电的一切正常应用。承租人未交纳租金，却有过失。出租人能够终止合同，避免损害扩张，但出租人以讨要租金为由强制性断电，造成 承租人断电期内没法运营，亦存有过失”。个人行为无正当行为，房东组成毁约房产租赁合同纠纷案中，出租人一般会以承租人托欠租金在先，出租人采用的换锁芯断电个人行为是履行履行合同全过程中的先执行抗辩权或是另外执行抗辩权。对于此事，小编觉得，房产租赁合同书法律事实中，出租人交货房子是主计付责任，与承租人付款租金的责任产生溢价增资关联，出租人交货房子给承租人占据、应用前，自然可履行先执行抗辩权或另外执行抗辩权，但在房子交货承租人占据、应用后，出租人交货房子的责任已执行结束，再认为换锁芯断电个人行为是履行先执行抗辩权或是另外执行抗辩权，当然不可以创立。假若出租人换锁芯断电个人行为不具备正当行为，而又因不属于履行先执行抗辩权或是另外执行抗辩权的个人行为，则组成毁约。如最高法院在（2016）最高人民法院民监80号房产租赁合同纠纷案一案中，即觉得“承租人未准时缴纳租金并不组成根本违约，延迟缴纳租金对出租人而言仅仅贷款利息损害。而出租人锁车的个人行为立即导承租人的餐馆不可以运营，不可以完成租房子目地，组成根本违约”。房东那么干了，担负法律法规不良影响有关房东是不是组成毁约，河北省典民法律事务所项建武刑事辩护律师也开展了技术专业解释。承租人托欠租金违背了租赁协议的约定，当然组成毁约，另外出租人换锁芯断电的个人行为也组成毁约，依据《合同法》第120条或《民法典》第592条的要求，出租人与承租人理应分别担负相对的义务。一般状况下，出租人规定承租人付款锁车断电期内的租金和合同违约责任，人民检察院不会再适用，如上述情况沧州市初级人民检察院做出的（2017）冀0403民初字第1624号民事裁定书，人民检察院觉得“去除上诉人断电日数，被告具体占有租用房子为59天，上诉人认为的超过该一部分的租金，我院未予适用。有关合同违约金，此案中，依据原、被签署的合同书，上诉人应确保租用期内水、电一切正常应用，由于上诉人的断电个人行为亦系毁约，故上诉人规定被告付款合同违约金，我院未予适用”。反过来，若承租人租用房子用以运营应用，出租人断电个人行为很有可能导致承租人暂停营业损害，对于此事，人民检察院很有可能诉请出租人给予赔付，如在济南初级人民检察院案件审理的（2016）鲁01民终1427号房产租赁合同纠纷案一案中，针对承租人的损害，人民检察院评定“在承租人托欠房子租金的状况下，出租人未根据合情合理的方法处理彼此的托欠租金纠纷案件，私自将承租人应用的房子给予断电，造成 承租人没法运营，其针对因而给承租人导致的损害依规应担负承担责任”。在承租人托欠租金的状况下，出租人不适合立即采用换锁芯断电等对策，而理应采用催告函、规定付款合同违约金，直到终止合同等有效对策，不然组成毁约。一样的，若出租人径行采用了换锁芯断电等不科学对策，承租人理应积极主动避免损害扩张，并可以向出租人认为相对的损害赔偿义务。更多精彩內容，热烈欢迎关心“典民刑事辩护律师”!共享朋友共享朋友—— 共享新闻报道，还能得到积分换购大礼哦 ——

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