“交易不碎租用”。法律法规确保出租方的房租等权益，将确保承租方对租用物运用的可靠性放到了更为优先选择的部位。2021年1月1日起，为相互配合检察官法的执行，新改动的《最高人民法院有关案件审理城区房屋租赁合同纠纷案案子实际运用法律法规多个难题的表述》（下称为房屋租赁合同书法律条文）同歩执行。沧州市的一起因出租方公司破产而终止合同个人行为引起的租用合同纠纷案，历经二级老百姓法院的案件审理，作出彻底不一样的裁判员，对大家加强学习贯彻落实检察官法和租赁协议标准，具备关键的效仿实际意义。

案件：签署长期性租赁合同 出租方半途破产重整

2012年9月，王某、某置业公司签署《房屋租赁合同书》，合同书承诺：王某租赁某置业公司的毛胚房三层工程建筑及附着物；租期至2033年9月28日止；某置业公司愿意王某将该房出租房子一部分或所有转租房；某置业公司如售卖，王某在相同条件下下有优先权。同一天彼此还签署《房屋租赁合同书合同补充协议》，承诺王某农村自建房公寓楼等期满后免费归某置业公司全部。

王某租赁后，按时付款房租，对租赁的房屋建筑建造，以后各自将房屋转租给某金融机构、某车险公司、某物业管理公司，限期5年至16年不一。合同书履行五年后，出租方某置业公司进到破产重整程序流程。2017年9月，某置业公司被债务人申请办理破产重整。沧州市广阳区老百姓法院判决审理；2018年5月，该法院特定管理人。

某置业公司就租用合同纠纷案提起诉讼王某，2018年7月9日，广阳区老百姓法院做出调解书。该民事调解书注明被告方同意达成共识：彼此签属《房屋租赁合同书》再次履行；王某向某置业公司付款房租370万余元。以后，王某根据银行电汇，履行了该承诺。

2018年8月28日、同一年9月26日和2019年7月23日，管理人三次传出《通知书》，通告王某、王某的承租方，称管理人根据公司法第十八条的要求，自2018年9月29日起解彼此签署的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书合同补充协议》。

王某向沧州市中级人民法院提到起诉，规定确定某置业公司终止合同个人行为失效，案涉房屋租赁协议书再次履行。

一审案件审理：管理人消除个人行为合理 驳回申诉承租方提起诉讼

一审法院觉得，公司法第十八条第一款要求：“老百姓法院审理倒闭申请办理后，管理人对倒闭申请办理审理前创立而借款人和另一方被告方均未履行结束的合同书有权利决策消除或是再次履行，并通告另一方被告方。管理人自倒闭申请办理审理生效日二个月内未通告另一方被告方，或是自接到另一方被告方催告函生效日三十日内未回应的，视作终止合同”。此案中， 管理人有权利决策合同终止或再次履行，并通告王某。2017年11月20日前管理人未通告王某，视作终止合同。第0035号《通知书》、第0042号《通知书》等直接证据，可以证实管理人依规通告王某自2018年9月29日起消除《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书合同补充协议》，王某接到此通告，亦造成终止合同的实际效果。

王某认为，在置业公司倒闭申请办理被老百姓法院判决审理后，置业公司早已愿意再次履行合同书，不可再根据公司法第十八条第一款要求终止合同，并出示了法院调解书及相对付款凭证证明自身的认为。一审法院觉得，有关直接证据不能证实民事调解书系某置业公司管理人的法律行为，也不可以证实某置业公司管理人接到相对账款系再次履行合同书的法律行为，王某该认为不可以被听取意见。

沧州市中级人民法院（2019）冀10民初312号民事判决。一审判决：驳回申诉王某的诉请。

二审裁定：消除个人行为失效 租赁合同再次履行

王某不服气一审判决，向河北高級老百姓法院明确提出上告。

二审法院觉得，法院判决审理破产重整申请办理、特定破产重整管理人以后，某置业公司于2018年7月9日，又与王某在沧州市广阳区老百姓法院达到民事调解协议书，彼此承诺再次租赁协议。王某早已履行了该调解书明确的责任，根据别人，将370万余元房租转入某置业公司倒闭管理人。经王某受权某车险公司又将房租82.五万元汇到管理人帐户内。所述个人行为说明，在一审法院判决某置业公司进到破产重整后，某置业公司与王某均在再次履行租赁协议。另外，还可以评定管理人对法院调解书知情人。在租赁协议再次履行期内，某置业公司2次单方位王某传出消除租赁协议通知单，规定消除租赁协议，欠缺法律规定，管理人向王某传出的消除租赁协议通知单应是失效，彼此签署的租赁协议理应再次履行。

2020年9月11日，河北高級老百姓法院做出（2020）冀民终464号民事裁定书。二审裁定以下：1.撤消一审判决；2.确定某置业公司向王某所发消除《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书合同补充协议》的通知单失效；3.王某与某置业公司签署的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书合同补充协议》再次履行。

利益提示

“一房数租”的解决。房屋租赁合同书法律条文将第六条改动为：“出租方就同一房子签订数份租赁协议，在合同书均合理的状况下，承租方均认为履行合同书的，老百姓法院依照下述次序明确履行合同书的承租方：（一）早已合理合法占据租用房子的；（二）早已申请办理备案办理备案办理手续的；（三）合同成立在先的。”“不可以获得租用房子的承租方要求终止合同、损失赔偿的，按照检察官法的相关要求解决。”

“交易不碎租用”。房屋租赁合同书法律条文将第二十条改动为“租用房子在承租方依照租赁协议占据期内产生使用权变化，承租方要求房子买受人再次履行原租赁协议的，老百姓法院应予以适用。但租用房子具备下述情况或是被告方另有承诺的以外：（一）房子在租赁前已开设质押权，因质权人完成质押权产生使用权变化的；（二）房子在租赁前已被老百姓法院依规被查封的。”（据《河北工人报》报导 河北工人报新闻记者贺耀弘）

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