北京市房地产律师靳双权，技术专业代理商二手房买卖、借名买房、房屋遗产继承、土地确权、腾退房子、公有住房纠纷案件、央产房、军产房等房产纠纷案子。从事十五多年，领着技术专业房地产精英团队，申请办理了很多房地产业案子，累积了丰富多彩的起诉工作经验，如今蒋这种案子改写为房地产业纠纷案件实例，期待能够协助到你。

（为维护被告方隐私保护安全性及防止多余争夺，下列被告方名字均为笔名，假如类同，能够大家联络，大家将给予撤消。）

原告知称

上诉人张三、李四向我院明确提出诉请：1.诉请确定上诉人张三与王五于1993年10月17日签署的《购房协议书》失效；2.诉请此案律师费由二被告压力。

客观事实和原因：张三和李四为夫妻感情。赵六与王五(2004年逝世）原系夫妻感情，赵小六为赵六之女。张三与王五于1993年10月17日签署了《购房协议书》。该协议书中承诺，张三将坐落于A市一号院中的北主房四间及西厢房四间卖给王五，楼价肆万余元整。

另有王五自张三处选购房子时其并不是本村集体经济机构组员，即非村内的农业户口，赵小六、赵六并不是村内农业户口。依据乡村房产买卖中房地一体的现实状况，且依据在我国法律法规、政策法规之要求农村住宅归属于乡村集体经济组织机构全部，农村宅基地土地使用权证是乡村集体经济组织机构组员具有的支配权，非本经济发展机构组员没有权利获得或变向获得。张三与王五的《购房协议书》虽已具体执行很多年，但违背了中国法律、政策法规的强制要求，应评定失效。故二上诉人特将这事诉至人民检察院，要求人民法院依规裁判员。

被告编造谎言

被告赵小六、赵六一同编造谎言，诉讼房屋产权证属早已权威部门评定，若有质疑，起诉人张三、李四应起诉权属评定组织。就是，张三、李四提起诉讼的目标不对，己方不足应诉的资质。在C村此次棚户区改造中，在己方出示了充足多的法律法规直接证据以后，是镇政府，C村村民委员会（含村民代表)，多方评定工作组评定、并一致根据的。以后，2017年11月14日，棚户区改造总指挥部M企业与己方签定了房屋拆迁补偿协议书。己方依据动迁程序流程，己于2017年11月21日，将房子翻空拿房，棚户区改造总指挥部交房工程验收，并于当天给予拆卸。从那一天起，此房地产已与我无关方，且房子早已不会有了。张三、李四假如不服气这一评定，对于此事房屋产权证属有质疑，能够找权威部门（主要是三家：镇政府，C村村民委员会和北京市M企业）去提起诉讼。

依据民法总则第137条要求，起诉的时效性期内，从了解或是理应了解支配权被损害时起测算，可是从支配权被损害生效日，超出20年的，人民检察院未予维护。我们这宗房产交易早已产生25年，超出诉讼时效期间。

我院查清：

张三与李四系夫妻感情。王五与赵六系夫妻感情，赵小六系二人之女。王五于2003年3月30日过世。王五、赵六、赵小六均非A市C村集体经济机构组员。

1993年10月17日，王五（买家）与张三（卖家）签署《购房协议书》，內容为：张三在A市房子，北房四间、西房四间，卖给王五。楼价肆万余元整。后张三将诉讼交易庭院交由王五，王五结清购房款4万元。彼此均认同诉讼交易庭院系备案的土地资源使用人为李四。现诉讼交易庭院早已动迁，庭院上房子已被拆卸，房屋拆迁补偿补助款早已由赵六、赵小六领到。

起诉中，赵六、赵小六递交县委县政府交易房地产印契影印件，王五交纳了相对税金。

裁判员結果

确定上诉人张三与王五于一九九三年十月十七日签署的《购房协议书》失效。

人民法院觉得，

依据有关法律法规，农村宅基地归属于集体经济组织机构全部，农村宅基地不可随意交易和出让。农村宅基地所有权系乡村集体经济组织机构组员所具有的特殊支配权，与享有者的特殊的真实身份相联络，非本集体经济组织机构组员没有权利获得或是变向获得。

此案中，尽管赵六、赵小六递交了土地资源使用人备案为王五的集体用地土地使用证，但人民法院到有关行政部门主管机构仍未查看到该证的档案资料，且赵六、赵小六亦未提交直接证据证实该证系历经合理合法审核而获得，而张三、李四不认同该证的真实有效，故人民法院无法以该证明确王五、赵六、赵小六具有应用诉讼交易庭院农村宅基地的支配权。税款征缴管理方法行政机关与农村宅基地审核行政机关的工作中职责存有区别，在我国对房产土地确权或备案有专业的党政机关部门管理，不可以以交纳税金做为评定房屋所有权土地确权的根据。即便赵六、赵小六递交的县委县政府交易房地产印契，盖上有C村村委会、顺义县乡镇政府图章的交易房子草契，交纳税金的收条及税票真实可信，亦不可以为此做为其获得诉讼庭院房屋产权的根据。

《购房协议书》签署于1993年10月17日，尽管那时候的法律法规对涉及到乡村房产买卖的法律效力无明文规定，但房产买卖必定涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖是在我国法律法规、政策法规所严禁的。我国土地管理局［1990］土地函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明文规定：原农村宅基地使用人没经依规准许根据别人注资拆建房子，给出资人应用，并从这当中牟取暴利或获得房屋所有权，是属“以别的方式不法出让土地资源”的违纪行为之一。王五、赵六、赵小六并不是A市C村集体经济机构组员，其不具有对该地农村宅基地应用的支配权。因而，王五与张三签署的《购房协议书》虽系契约书彼此的真正法律行为，但因为该房产买卖个人行为另外处罚了农村住宅，危害了集体经济组织机构的利益，故彼此中间签署的合同书因违背中国法律的强制要求，属合同无效。此案为合同效力确认之诉，并无法律法规此类起诉可用诉讼时效期间，赵六、赵小六抗辩张三、李四提起诉讼超出诉讼时效期间，人民法院未予采纳。

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