郑东新区一部分新楼盘市场销售现“双合同书” 有楼盘备案价仅为具体楼价一半

　　郑州市“地王”并发症

　　专升本报名记者/吴静/卢志坤/郑州市报导

　　近几年来，郑州市明确提出产业链东向发展趋势标语，阿里巴巴网、京东商城、华为手机、海康等大型企业入郑的着力点竞相设在郑东新区，促进区域内关注度不断提高。

　　接踵而来的，是各种房地产企业竞相风起云涌郑东新区，区域内“地王”层出不穷，楼价长期位列郑州市较贵之列。

　　现如今，天价“地王”产生的并发症已经呈现。《中国经营报》记者前不久走访调查郑东新区一部分新楼盘发觉，因为具体市场价格远超区域内的备案价，一些房地产企业挑选以“双合同书”方式开展市场销售。有置业顾问告知记者，“这在该区域内并不新鮮。”

　　北龙湖故土

　　谈及郑东新区的发展趋势，最先想起的便是以龙湖金融岛和郑东新区CBD为两边的超大“吉祥如意”。

　　在其中，在“吉祥如意”的最北端，有“河南省上海外滩”之称的龙湖金融岛已经热火朝天地基本建设中。据统计，龙湖金融岛总体由郑州金融岛基本建设发展趋势集团公司有限责任公司（下称“郑州金融岛”）股票操盘，该企业原公司股东为建业住宅集团（我国）有限责任公司，今年改成税企合资企业。区域内全部工程建筑统一规划基本建设并交货，事后统一经营管理。

　　据郑州金融岛工作员详细介绍，依据整体规划，龙湖金融岛总面积为1.07平方千米，岛内房屋一部分总体为环状城市形态，由二环路、内环线及内环线环湖路商业服务三一部分工程建筑构成。金融业岛内外环整体规划的44栋房屋中，现有金融业写字楼宇35栋，在其中内环线20栋、二环路15栋，重中之重聚集国际性、中国金融业龙头企业或著名拔尖公司。

　　记者见到，现阶段郑州金融岛已将总计明确或意愿进驻的金融业集团公司列举在其主打产品开发设计的翡云公寓楼售楼部的展现新楼盘上，在其中包含工行、中国平安、浙商银行、光大银行、平安金融管理中心、光大、百瑞信托、渤海银行、浦发、湘江农村商业银行管理方法总公司、河南省投资有限公司、河南农村信用社、中原证券、河南省财产集团公司等。

　　地方政府期待根据聚集金融业知名企业，让土地金贵的金融岛变成郑州市甚至河南新兴起的金融业堡垒。

　　在龙湖金融岛周边，记者见到项目内环线现有数座大厦完工，二环路多层建筑已经施工现场，肺炎疫情期内除施工队伍外禁止进入。

　　而在该项目南面，则是在郑州房地产圈里被称作豪宅别墅区的北龙湖规划区。记者走访调查见到，不上5公里内，汇集了广州恒大、万科、荣盛、建业等著名房地产企业的高档新楼盘。

　　在该区域，楼价非常少有小于40000元/平米的，在其中，2019年开盘的北龙湖·金茂府价钱达到60000元/平米，而将要开盘的万科项目，价钱将提升70000元/平米。而据郑州房产管理局发布的数据信息，2020年3、4月份，郑州区域内商住楼均价仅在11000元/平米彷徨。

　　据统计，自北龙湖（人造湖泊）灌水成湖以后，各种房地产商竞相前去附近竞价，附近迅速就变成各种房地产商竞价农田的网络热点区域，尤其是在2017年，当初14土地王中，有6宗源于北龙湖。

　　北龙湖的土地价格连续刷新记录。当初8月18号，万科以总价格25.54亿人民币RMB拿到了朝阳路南、吉祥如意大道北东的13号地快，约70.34亩，建筑容积率超过1小于1.5，价格3630.935万余元/亩，楼盘价格363十元/平米。而就在当日，荣盛以总价格35.一亿元RMB拿到了14号地快，约83.90亩，建筑容积率超过1而且低于1.7，价格4183.55万余元/亩，楼盘价格36916元/平米。

　　如今这一区域所建居民小区，大多数全是前2年竞价农田上开发设计的项目，每一个项目类似都乔装成“地王”，这儿也就变成本地人嘴中的郑州市“地王窝”。

　　因为政府部门比较有限高要求，该区域内所卖项目均为密度低花园洋房或独栋别墅，全部在售项目都很确立地传扬着自身的高档精准定位。

　　备案价远小于具体市场价

　　在河南省当地房地产企业郑州市康桥房产开发有限责任公司企业开发设计的高档新楼盘“康桥诸子庐”中，记者见到，项目不设定样板房，置业顾问根据向顾客展现视頻详细介绍新楼盘。针对资询是不是有配套设施院校的顾客，她简易果断地回应道：“我们不卖‘校区’定义，买一千万元的房屋，院校哪些的都能自身处理。”

　　据统计，该项目于2019年底新房开盘，整体规划284户，现阶段在售均价5800零元/平米。而据记者掌握，北龙湖区域在郑州保障性住房和房地产业管理处（下称“郑州房产管理局”）的备案价均在30000元/平米上下，远小于具体市场价格，那麼项目是怎样完成房屋网签的？

　　“我们都是与顾客签署2个合同书，办理备案时依照政府部门要求的备案价与顾客签署买房合同；多出去的一部分算为‘室内装修款’，此外签一份房屋装修合同，‘室内装修款’需要在付首付（即备案价的30%）时一并付款。”置业顾问向记者讲到。当被问起，“室内装修款”是不是能够 推迟付款时，其表明：“一般数最多只有推迟3个月上下，实际能够 和公司领导再谈。”

　　据该置业顾问表述，“弄两份合同书在北龙湖规划区很普遍，大伙儿全是那么做的，要不然大家拿地都两万多元化，卖三万元不可赔死嘛，政府部门也都默认的。大家还行，给顾客签的是室内装修款，房屋嘛毫无疑问需要装修的，有的项目还关联停车位啊哪些的，终究空出备案价的钱肯定是需付的。”

　　记者在该区域的另一项目中也听到了相近的叫法。与康桥诸子庐项目不上一公里之隔，另一当地房地产商河南省正弘置业有限责任公司主打产品项目正弘臻筑，现阶段均价50000元/平米，在北龙湖归属于中底价，故变成该区域内市场销售更快的新房子项目。

　　针对前看来房的顾客，置业顾问均对其开展验资报告后才容许参观考察样板房。记者见到，项目为在这里购置产业的顾客打造出了装修奢华的会馆，最小户型房子为170平米，总价格850万余元发展。

　　针对签订方法，该项目置业顾问亦表明必须选用双合同形式，“由于北龙湖办理备案价格便宜，全是那样签订的”。而对于过后将会产生的换房或退房流程，其表明：“定过房以后不调没退。”

　　一位在郑州市销售市场工作中很多年的中介公司告知记者，“北龙湖这一区域全是那样过网签备案的，买的人也不在意哪些双合同书，大家都感觉没有什么。”据他表述，“如今这一片的二手房价格都超出30000元/平米了，新房子卖这一价显著不实际啊。”

　　郑州房产管理局发布的郑州房地产业销售数据显示信息，4月份，郑州市全省商住楼市场销售21195套（间），市场销售总面积226.77万平方，市场销售均价1130两元/平米。在其中，北龙湖所属的郑东新区市场销售新房子812套，均价为1987五元/平米；二手房交易量303套，均价为16779元/平米。

　　据统计，郑州的指导价现行政策刚开始于17年6月底，那时候省住房和城乡建厅、省国土资源厅协同公布的《河南省住房和城乡建设厅 河南省国土资源厅关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》明文规定：郑州新办理备案预购产品住宅市场销售均价正常情况下不高过2017年十月份附近在建产品商品房价格水准。

　　“假如政府部门要求指导价得话，房地产商市场销售的新楼盘不可以高过这一价钱，不然就是违反规定市场销售，这类双合同书是违背國家的指导价现行政策的。”北京市东元法律事务所李松刑事辩护律师向记者表述道，“顾客假如签署那样的合同书，其支配权不可以获得法律法规维护。假如房地产商的违反规定市场销售个人行为被查证，便会遭遇相对的行政许可，最后合同书有可能被消除，房地产商必须退房屋，一户二户将会退，但另外退房流程的人多得话，将会退起來的难度系数就较为变大，因而买房者是有这类潜在性的风险性的。”

　　记者对于该类难题前去郑州房产管理局开展访谈，其有关责任人明确提出：“买房情况下只有签一份合同书，全部双合同书全是违规操作，针对该类状况，如果有证据证实得话，大家会马上付诸行动去依法查处。”除此之外，该责任人还表明，“假如新闻媒体记者有把握到某一项目违反规定采用双合同书房屋出售个人行为的直接证据，能够 将直接证据发送给大家，由大家来做出相对解决。”

　　室内装修款可推迟

　　事实上，出現双合同书市场销售的并不是只能北龙湖区域，与北龙湖区域很强的现行政策导向性相近，郑州市东部地区经济技术开发区的河滨国际新城规划区，也是近几年来关注度较高的区域。

　　据统计，2013年五月，中建股份、中建七局和郑州经济经济开发区相互合资企业创立中建八局（郑州市）大城市开发设计基本建设有限责任公司，起动河滨国际新城的基本建设。全部规划区统一规划，全部拆迁安置房集中化在规划区西南角，该区域的“市区”精准定位为经济技术开发区乃至全部郑州市的一个“居住小区”，即中央政府休息区（CLD）”，相匹配郑东新区的“中心商务区（CBD）”。

　　这类政府部门与中央企业协作，开展农田一级开发的方式，在全部河南是第一次，那时候吸引住了跨省许多的参观团前去学习培训。

　　在现行政策的适用下，该区域在基本建设上采用“配套设施优先”， 生态公园、园林绿化、路面、院校、商业服务这种配套设施，在绝大部分房屋拿房以前就早已交付使用。区域内全是几十亩、一百多亩的小地快转让，目地是让大量的一线房地产商能够 进去，取得毛地。

　　一样是在2017年，河滨国际新城内“地王”层出不穷。当初除开市区的郑纺机地王外，其他“地王”所有为北龙湖与河滨国际新城。此片区域還是除开北龙湖外，郑州市区第二个明文规定既限土地价格又限楼价的区域。

　　全部区域限容2.5，因而该区域新楼盘多以改进型精准定位，房地产企业竞相风起云涌，现阶段电建、康桥、亚新、中建八局、中海国际、保利地产、华润置地、绿化、正商、福美来等著名房地产企业已进驻。

　　记者在该区域见到，所售楼盘多见精装房交货项目。比如，由电建地产主打产品分公司开发设计的泷悦铝业项目，均价在17000元/平米，精装房交货。在销售方式上，该项目亦采用双合同形式，以一套109平米的三居室为例子，历经各种各样折扣优惠测算，最后这套楼房价格为1805992元，均值16469元/平米。

　　据记者见到的精装房协议书內容，在其中，过网签备案的买房合同涉及到总价格为1722101元，精装房合同书涉及到总价格为83891元。

　　而据该项目置业顾问详细介绍，该项目143平米大户型房子办理备案均价在19000元/平米，129平米房型办理备案均价为18000元/平米，109平米房型办理备案均价为17000元/平米。

　　“这片区域要是是精装房交货的项目，大多数是选用这类方式签订的，”所述置业顾问讲到，其表明，“室内装修账款能够 推迟一年再缴。”

　　记者访谈时，该项目市场销售责任人表明，“一期是精装修和毛胚二种交货方法供顾客挑选，挑选精装房交货的顾客必须此外签署精装房合同书；二期是所有精装房交货。现阶段项目一期、二期另外在售。”但记者以买房者真实身份向该项目处的置业顾问资询时，其表明：“项目确实是一期二期都会售，但所有是精装房交货，沒有毛胚房。”

　　事实上，记者在该区域走访调查另一项目时亦碰到了相近的回应。在泷悦铝业项目周边的大亚湾金地·河滨精华项目内，置业顾问一样表明买房时候与顾客签署二份合同书，以一套总价格为1642571元、98平米的小三居为例子，过网签备案的买房合同涉及到总价格为1574055元，房屋装修合同涉及到总价格为68516元。针对室内装修款，置业顾问表明能够 适度推迟缴纳。

　　而郑州房产管理局发布的郑州房地产业销售数据显示信息，4月份，经济技术开发区市场销售住房622套，均价11996元/平米；二手房138套，均价为11146元/平米。

　　记者已向走访调查的各项目开发设计公司有关工作员了解有关项目市场价格、双合同书等状况，多名工作员均表明可能传递给有关部门，但截止发表文章，记者并未接到回应。

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小编：杨亚龙

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