文/常遇春刑事辩护律师（法全球全服务平台特邀刑事辩护律师）

前言

近些年，伴随着各种资产的进到，代管公寓楼的飞速发展使租房子销售市场更为多样化，但行业规范的缺少，及其管控管理体系的不健全，又使领域内难题高发。伴随着今年南京市乐伽公寓崩盘，扯开了房屋托管租用经营风险的外盖，各大城市各种代运营公司持续崩盘，给本地大城市房产租赁销售市场产生了黑影，给小区业主、房客导致了重大损失。在小区业主、房客竞相提到是民事诉讼程序流程维护保养本身合法权利的另外，也是有有关部门起动刑事案件调研的信息。那麼，该类案子可否组成诈骗罪/合同诈骗罪呢？

《刑法》第224条要求了合同诈骗罪的五种种类：“（一）以编造的企业或是冒充别人为名签合同的；（二）以仿冒、伪造、废止的单据或是别的虚报的房屋产权证明作贷款担保的；（三）沒有具体执行工作能力，以先执行小额贷款合同书或是一部分合同履行的方式，哄骗另一方被告方再次签署和合同履行的；（四）私收另一方被告方计付的货品、借款、订金或是贷款担保资产后逃匿的；（五）以别的方式骗取另一方被告方财产的。”显而易见，前四种个人行为仅仅对蒙骗个人行为的叙述，因此 所述五种个人行为并不是单独的构成要件种类，必须将其各自与“在签署、合同履行全过程中，骗取另一方被告方财产，金额较大”的要求有机结合起來，才可以产生五种构成要件种类。一般觉得，合同诈骗罪是诈骗罪的一种独特方式。因而合同诈骗罪必定符合实际诈骗罪的构成要件。刑诉法要求合同诈骗罪，是为了更好地另外维护市场监管与另一方被告方的资产。

领域情况

受互联网营销危害，现阶段房屋托管企业为追求完美屋子总数，大部分以“高进低上”的运营模式主导，不健康地砸钱扩大，为此争夺说白了的“万亿元房产租赁销售市场跑道”，与先前共享自行车如出一辙。房屋托管企业此类运营模式规定其有较高的资金垫款工作能力，不然非常容易造成 资金解链。以某**代运营公司为例子，该企业內部规章制度中容许亏本交房，要是价差不超过负五百元。例如，一间一般二居室， 销售市场一切正常的收楼房价格是租金3000元，该房屋托管企业能够 3500元交房，觉得五百元亏本。此类“高进低上”的运行模式，累积到一定時间自身便会出現资金紧张。因而现阶段房屋托管企业普遍现象早期资金投入较高、利润率低、赢利周期时间太长等客观条件，许多公司都处在亏本情况。

与所述经营规模很大的代管公寓楼不一样，各大城市还出現了一些经营规模小、整体实力较差的代运营公司。这类代运营公司多以本人认缴出资申请注册，从一开始也不具有在房产租赁销售市场获胜的一切很有可能。那麼她们运营企业的目的是什么呢？极大的资金池。一般地，针对房子的房租，代运营公司绝大多数是按月付款给小区业主的，但租客的房租确是一次性按大半年或一年整交给代运营公司的。这正中间房屋托管企业手上就拥有靠时差沉定出来的资金池。许多企业就打着了资金池的算盘珠，在违反规定应用资金池的全过程中很有可能会出現合同诈骗、侵吞资金、职务侵占个人行为或项目投资出错、经营不佳最终崩盘、崩盘。由于一部分案子涉嫌经济犯罪，公安机关早已进行调研，案子实际客观事实需等公安机关调查报告出去才可以明确。例如，知名度很大的南京市乐咖公寓、西安市左旗、西安市木浮生青年公寓等案子现阶段就处于调研环节，据统计西安市招*猫公司经营也出現难题，诸多小区业主、房客早已去有关部门刑事案件举报。

异议聚焦点

因为该类案子披上合同纠纷的外套，履行合同全过程中即便有诈骗个人行为，实践活动中也常常被认定为民事诉讼债务纠纷，仅有在受害人诸多、造成群体事件出現时，才有可能进到刑事科学技术单位视野，进而起动刑事案件起诉程序流程。因而尽管民事诉讼合同欺诈与合同诈骗罪在基础理论存有重特大差别，但在司法部门实践活动中非常容易搞混，一般有“不出事了是民事诉讼诈骗，一出事了是合同诈骗（罪）”之说。文中仅对该类案子中合同诈骗罪构成要件里异议很大的的非法侵占罪与主观性有意等处作浅显剖析与判例展现，以飨读者。

1、合同诈骗罪是诈骗罪的一种独特方式，在主观性上应以犯罪嫌疑人具备非法侵占罪的目的。

最高法院于二零零一年下发的《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》对网络诈骗案子中怎样认定非法侵占罪目的作了归纳总结：“依据司法部门实践活动，针对民事行为根据行骗的方式不法获得资金，导致金额较大资金不可以偿还，并具备以下情况之一的，能够 认定为具备非法侵占罪的目的：（1）明知道沒有偿还工作能力而很多骗取资金的；（2）不法获得资金后逃走的；（3）放纵自己骗取资金的；（4）应用骗取的资金开展违法违纪主题活动的；（5）抽资、迁移资金、藏匿资产，以躲避返还资金的；（6）藏匿、消毁账务，或是搞假倒闭、假破产倒闭，以躲避返还资金的；（7）别的非法侵占罪资金、拒不返还的个人行为。可是，在解决实际案子的情况下，针对有直接证据证实民事行为不具备非法侵占罪目的的，不可以单纯性以资产不可以偿还就按金融诈骗罪惩罚。”这尽管是对于金融诈骗罪的梳理，针对别的行骗违法犯罪中非法侵占罪目的的分辨也是有关键实际意义。

另，二零一零年公布的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》对非法集资案子中怎样认定非法侵占罪目的也是有要求：“应用行骗方式非法融资，具备以下情况之一的，能够 认定为‘以非法侵占罪为目的’：(一)集资款后不用以生产运营主题活动或是用以生产运营主题活动与筹资资金经营规模显著相差太大，导致集资款不可以返还的；(二)放纵自己集资款，导致集资款不可以返还的；(三)带上集资款逃匿的；(四)将集资款用以违法违纪主题活动的；(五)抽资、迁移资金、藏匿资产，躲避返还资金的；(六)藏匿、消毁账务，或是搞假倒闭、假破产倒闭，躲避返还资金的；(七)拒不交待资金动向，躲避返还资金的；(八)别的能够 认定非法侵占罪目的的情况。”

针对法律条文要求的能认定为具备非法侵占罪目的的情况，理应依据法律条文要求的详细含意，精确地多方面了解。比如，法律条文要求有编造行为主体、冒充别人为名、出示虚报贷款担保、逃匿等情况，能够 认定具备非法侵占罪目的。不可以简易地了解为凡有编造行为主体或冒充别人为名、出示虚报贷款担保、逃匿等个人行为，一律认定为具备非法侵占罪目的。融合有关条文的前后文能够 看得出，法律条文的原意就是指：民事行为选用编造行为主体或冒充别人为名签合同、出示虚报贷款担保、卷款逃匿等方式躲避返还骗取的资产的，可以认定为具备非法侵占罪目的。假如民事行为编造行为主体、冒充别人为名、出示虚报贷款担保、逃匿等个人行为并不是为了更好地躲避返还资产，则不可以认定具备非法侵占罪目的。从所述例举的情况看，认定行骗案子被告具备非法侵占罪目的，不但规定证实被告有非法侵占罪他公共财物的个人行为，也要证实被告有躲避返还骗取的财产的个人行为，即被告为受害人讨回上当受骗财产设路障，促使受害人没法根据民事诉讼救助方式讨回上当受骗的财产。上述情况冒充别人为名、卷款逃匿、放纵骗取的资金等，全是躲避返还骗取的财产的行为。因而，非法侵占罪并躲避返还骗取的财产，是认定行骗案子非法侵占罪目的的总规范。把握了这一规范，就能对各式各样的案子中被告有没有非法侵占罪目的做出恰当分辨。

实例1【裁判员要旨】针对以非法侵占罪为目的的认定，理应坚持不懈主观因素相一致的标准，融合法律主体、民事行为的企业创新能力、履行合同个人行为、对获得财产的处理状况、过后心态、沒有合同履行的缘故等层面状况，多方面综合性判断。在分辨民事行为主观性上是不是具备非法侵占罪的目的时，要综合性考虑到民事行为个人行为前、个人行为全过程中及其个人行为后的各种各样剧情。民事行为在执行侵害受害人合法权利的个人行为时仍未获得别人愿意，而在过后得到愿意或宽容，不危害个人行为构罪。

【裁判员案号】一审：（2016）赣06刑初21号 二审：（2018）赣刑终44号

实例2【裁判员要旨】严苛区别一切正常的运营个人行为与签署明知道不可以合同履行的行骗个人行为，合同书不可以执行的缘故要综合分析，不可以片面性认定为明知道不可以执行而具备非法侵占罪目的。

【裁判员案号】（2014）粤高法审监刑再字第16号（裁定時间：201808月30日）

实例3【裁判员要旨】：夸大其词企业创新能力、侵吞资金用以非合同书目的并不等于刑诉法上编造客观事实或瞒报实情的个人行为。

实例4【裁判员案号】（2018）最高人民法院刑再5号

【案子分析】：在此案中，被告耿万喜在一定水平上夸大其词了企业创新能力，且没经滨海县鲜果企业愿意，侵吞资金用以非合同书目的，但这类个人行为归属于资金资金周转的一种方法，应担负民事诉讼合同违约责任，不属于刑诉法上编造客观事实或瞒报实情的个人行为。且耿万喜自始至终沒有立即占据和应用滨海县鲜果企业的三万元，不可以认定具备非法侵占罪目的，都没有非法侵占罪别人资产，过后积极主动采用防范措施，未给滨海县鲜果企业导致财产损失，合同纠纷调解审结后不应该再追责刑事处罚。

2、合同诈骗罪中主观性有意的认定

实例5【裁判员要旨】商业合作中，一方委托扣除借款后不立即付款给合作者，违反协议书承诺用以其他项目投资并导致亏本，合作者催讨负债时藏匿、迁移一部分借款有意不还交给合作者的，应以合同诈骗罪判罪惩罚。

【裁判员案号】一审：（2007）乌中刑初字第09号二审：（2008）新刑二终字第花了7天时间重审：（2010）刑提字第一号

房地产艺人公司崩盘后被被判合同诈骗罪实例

实例6【裁判员要旨】：原审被上诉人企业河北张家口锦麟房产经纪有限责任公司在签订执行房产买卖和租用居间合同全过程中，编造客观事实、瞒报实情、虚报服务承诺，骗取多的人货款，金额尤其极大，案发后不能偿还，其个人行为已组成合同诈骗罪。原告林某琦系锦麟企业经理，原告郭某鸿系锦麟企业市场经理和店面责任人，二人在执行职位全过程中，明知道没证房子不可以申请贷款和产权过户，仍指使和规定营销人员盲目跟风实行总公司决策，最后导致2000多万账款不能偿还，二人的个人行为亦组成合同诈骗罪。【裁判员案号】（2016）冀刑终395号

实例7 连云港市好享租房子产经记有限责任公司、被告沈某合同书骗案【裁判员要旨】被告沈某在有很多对外开放负债、企业处在亏本状况下，根据高价位代管、廉价租赁、扣除长期性房租的方法骗取他公共财物，将骗取的资金用以还款本人负债或转借，后避开异地、关掉联系电话，拒不付款代管花费，其非法侵占罪目的显著，本院认为，被告沈某以非法侵占罪为目的，在签署、合同履行全过程中，骗取他公共财物，金额较大，其个人行为已组成合同诈骗罪，理应追究其其刑事处罚。【裁判员案号】（2019）苏0706刑初第203号

实例8 内蒙古自治区兴麟房产经纪有限责任公司、刑某兵、董某等合同诈骗罪案【裁判员概括】二零一三年7月29日至二零一四年9月3日，内蒙古自治区兴麟房产经纪有限责任公司运用所述在乌海地域创立的乌海子公司，以居间代理商真实身份根据业务经理吴某某某、李某某、李某、岳某、徐某等，向顾客服务承诺限制時间内受理产权过户及贷款银行办理手续，同受害人刘树生、郭旭升等187户签署《房地产买卖合同》、《房屋租赁合同》，违规扣除买房首付、订金、担保金等总共2462.1621万余元。受害人交纳所述账款后，该企业具体仍未申请办理有关业务流程，只是所有做为企业收益记账，并将一部分受害人交纳账款“上划”给没经工商局注册地址坐落于宁夏自治区银川的“总公司”吴秉麟处，用以填补别的大城市亏损、扩展新企业和放纵；一部分账款因合同书服务承诺時间期满，该企业以“原材料已提交到金融机构或房产管理局、已经审批、顾客原材料有什么问题、金融机构换了领导干部”等各种各样原因及其签署退款协议”等方法开展推卸责任，后采用拆东补西的方法，退回早期顾客的订金、买房首付和第三方支付合同违约金；剩下一部分账款用以乌海地域扩展门店、派发工作人员薪水、选购办公设备等经营开支，最后造成 在案受害人合同书所有没法执行，上当受骗账款没法返还。…被告主观性上具备非法侵占罪的目的，组成合同诈骗罪。

总结

房屋托管企业崩盘后，可否组成合同诈骗罪，需依据其实际个人行为综合性分辨，之上好多个异议点是司法部门实践活动中异议分辨的难题，毛遂自荐，期待文中对您有所裨益。做为新型房屋租赁承包商圈，房屋托管领域逆势而上，出現参差不齐的状况，因为现阶段都还没专业的法律法规来标准房屋托管领域，只靠领域自我约束约束较差，因而造成 乱相层出不穷。据统计，许多大城市有关部门也在提升单位法律，拟提升对领域的规范管理。比如，西安市市住建局于今年 4月3日公布有关公布征询《西安市关于规范住房租赁市场管理的实施意见 （征求稿）》建议的公示，拟提升对房产租赁销售市场的管理方法，创建租赁住房资金管控规章制度，规定租用企业设立租用资金监管账户，确保租用销售市场多方人民群众合法权利，大家也希望这一销售市场能身心健康的发展，领域乱相尽早获得治理。

常遇春刑事辩护律师，职业刑事辩护律师，法全球全服务平台特邀刑事辩护律师。善于合同纠纷、民间借款行业，合同诈骗、非法集资、非吸等刑事辩护。

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