前不久，槐城刑事辩护律师收到顾客资询。顾客提前准备将房子出租给别人，与承租人要签署租赁合同，约定租期 20 年，期满后全自动续租 20 年，那样约定行吗，有木有法律纠纷？

约定租期满 20 年之后全自动续租

彼此造成异议

有那么一则实例。

2012 年 6 月 30 日，甲与乙签署一份《租赁合同》，约定甲将其有着的房子出租给乙应用，合同书第二条又约定："房产租赁限期为二十年，房产租赁限期自招标方交货房子给承包方生效日刚开始测算。在前述约定的租用限期期满后合同规定全自动持续，招标方依照本合同文本继续租用该房子给承包方使用寿命至 2048 年 8 月 30 日止。"

乙付款了截至 2048 年 8 月 30 日的所有房租，2014 年 1 月 11 日甲交货房子。之后乙提起诉讼至人民法院，认为超出 20 年的租赁合同失效，规定甲退还该一部分房租。

租用限期超出二十年的

超出一部分失效

民事案件全过程中，甲认为租赁合同一部分是前二十年，另一部分是超出二十年以后，两一部分应分离测算，均未超出二十年。一审人民法院觉得，依据《中华人民共和国合同法》第 214 条 "租用限期不可超出二十年。超出二十年的，超出一部分失效。"的要求，假如全部租赁合同都这般约定，那麼这一要求就丧失实际意义，因而甲的见解人民法院未听取意见，适用了乙的诉请。一审判决做出后，甲上告至二审人民法院，二审民事判决驳回申诉，检察院抗诉。

返回顾客资询的难题。由于法律法规明文规定租用限期超出 20 年的一部分失效，因此假如租赁合同那样约定，看起来合乎法律规定的描述，事实上仍然违背了法律法规的强制要求，约定失效。

槐城刑事辩护律师提议

槐城刑事辩护律师融合操作实务工作经验，融合房子租赁合同中普遍的纠纷，为大伙儿出示下列提议，仅供参考：

1、留意对合同书法律主体的核查。承租方在租房子时必须看出租方针对房子是不是具备支配权，能够查询出租方的房本，明确出租方有权利租赁，防止自身在搬入后真实的屋主出現、原先的房主又下落不明，最终房财两空。

2、租用尽可能选用书面通知。依据法律法规，租期 6 月之上的，必须选用书面通知，不然为不定期租赁，而不定期租赁的法律法规不良影响便是彼此有权利随时随地终止合同，提升了执行全过程中的可变性。因而以便确保租赁合同足以所有执行，提议选用书面通知。

3、在租赁合同中确立约定租用房子的部位、租用限期、房租及付款方式、租用主要用途、彼此的权利与义务等內容。租用期内数最多约定为 20 年，假如期满后有继续租赁的必须，能够再次签署租赁合同。约定租用主要用途是以便避免承租方在租赁后私改主要用途，给出租方导致损害。假如在签合同时自身担忧存有法律纠纷，能够授权委托刑事辩护律师核查合同书，防止中后期造成纠纷。

来源于：槐城刑事辩护律师

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