轻松等趁机规定房东减价 以不可抗力为由终止合同须讲直接证据

時间：2020-07-14 16:38:38 来源于： 检察日报

　两年前白女性将一套坐落于北京昌平区的二居室代管给养老地产服务平台“轻松”租赁，并签了三年托管协议，那时候协议书房租为6700元/月。从2020年三月刚开始，轻松数次给她通电话以“疫情影响，导致企业盈利降低”为由，规定她减少房租至5800元/月；不然就强制性解除合同，而且索取室内装修损失费一万多元化。另外，在别的养老地产服务平台收到相近“规定”的也有沈先生。受疫情影响，北京市房产租赁销售市场买卖趋冷，最近，许多小区业主接到养老地产服务平台的减价规定，力度在数百元到上1000元不一(7月13日《工人日报》)。

　　轻松等托管服务是房东(主)和中介公司中间签署最少多年之上出租合同的租用方式，一般以房东让渡几个月房租、操纵房租上涨幅度等方法，来充抵中介公司室内装修、购置家俱等花销。因而，轻松价钱一般要小于市价，中介公司根据获得价差赢利。详细介绍轻松方式，是想说，这是一个彼此满意的合同书个人行为，而处理在其中的纠纷案件，理应依据协议书条文和有关法律法规开展，店大欺客，亦或蛮不讲理蛮缠，都难以实现。

　　今年2月10日全国人大常委会法工委新闻发言人、调研室负责人臧铁伟表明：“当今在我国产生新冠肺炎疫情，以便维护群众身心健康，政府部门也采用了相对疫情防控措施。针对因而不可以合同履行的被告方而言，归属于不可以预料、不可以防止并不可以摆脱的不可抗力。依据担保法的有关要求，因不可抗力不可以合同履行的，依据不可抗力的影响，一部分或是所有免去义务，但法律法规另有要求的以外。”这给可用不可抗力条文解决疫情期内合同纠纷出示了专家解读。

　　那麼，怎样证实实际某一份合同书、某一类合同书不可以执行是因为遭受疫情影响呢？必须直接证据。依据民事诉讼证明责任分派的一般标准“失权举证责任”，中介公司理应取出“白女性”“沈先生”所代管房子出租遭受疫情影响的实际直接证据来商议减价的事情，只是靠通电话、发微信“规定”，自然令人无法接纳。

　　假如先前租赁户是因为疫情不租，中介公司因价高房租难寻新租赁户，那麼减少房租租赁，来降低中介公司损失，防止立即以“不可抗力”为由终止合同，事实上也是在降低房东损失；假如中介公司以强悍观点，为降低一部分受疫情影响的代管房租金损失，强制规定减少事实上未遭受影响的别的代管房租金，或是纯碎是趁机砍价，那在诚信友善履行合同、诚信经营层面，都难立住脚。

　　做为合同解除的法律规定情况之一，不可抗力可用的标准是“导致不可以完成合同书目地”(担保法第94条)，其身后的蕴意是，出現不可抗力后不代表着合同书只有消除，从互利共赢视角，积极主动沟通交流让合同书再次获得执行，是更强的挑选。

　　因而担保法第118条要求，被告方一方因不可抗力不可以合同履行的，理应立即通告另一方，以缓解将会给另一方导致的损失，并理应在有效期内出示证实。实际到轻松恶性事件，根据诚实信用原则标准，中介公司在出現不可抗力毁约理由时，应立即将不可抗力理由通告房东并递交有关证实，如中介公司未立即通告房东，导致房东损失的，仍应担负合同违约责任。

　　疫情影响了各个方面，它是合同书任何一方都不愿意见到的。处理合同书再次执行的实际阻碍，应秉着诚实信用原则标准，积极主动商议。租用制造行业这般，别的行业，也可以仿效。

编写：阳

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