一、什么叫商品房预售买卖协议备案登记。

它就是指商品房预售人依照相关法律法规要求将预购合同书报县级以上市人民政府房地产管理单位和土地规划单位登记备案，是政府部门主管机构履行管控权力、房地产业运营公司考虑预售条件执行上报责任接纳资质审查的一项行政管理学个人行为。

《城市房地产管理法》第四十四条第二款要求：“商品房预售人理应依照相关法律法规要求将预购合同书报县级以上市人民政府房地产管理单位和土地规划单位登记备案”。

不难看出，商住楼登记备案规章制度由房地产商向行政部门主管机构开展上报，具备强制，是一种单方面个人行为；商品房预售人是该备案登记程序流程的发起者和义务人。

二、商品房预售买卖协议的备案登记是办理产权年限预告登记的前置程序。

《城市商品房预售管理办法》第十条要求：“ 商品房预售，开发设计公司理应与承购人签署商品房预售合同书。开发设计公司理应自签订生效日30日内，向房产管理单位和市、县人民政府土地规划单位办理商品房预售合同书登记备案办理手续”。

依据《房屋登记办法》第七十条要求，办理商住楼预告登记务必有已登记备案的商品房预售合同书，因而备案登记是预告登记的前置程序。

三、房地产房地产商未按照规定办理商品房预售买卖协议备案登记，危害买受人合法权利。

不言而喻，房地产房地产商未按照规定为房子买受人办理预购合同书备案登记，则事后预告登记没法办理，要是没有立即开展预告登记，该合同书只有产生债务实际效果，不可以造成物权法法律效力，假如该商住楼被售卖给多的人并不自然具备排他法律效力。

此类状况下，房屋所有权将处在不确定性情况，必定会进一步防碍到买受人完成对其房屋所有权的希望权，并危害买受人按期履行和具有详细的房屋产权之权能以及利益。

根据之上剖析，小编觉得房地产房地产商未按时办理商品房预售买卖协议备案登记，依规理应向买受人损失赔偿。而损害的明确，有承诺的从其承诺，无承诺的则必须由买受人开展质证，或由人民法院参考销售市场总需求酌情考虑诉请房地产商赔付买受人的损害。

创作者：欧厚国刑事辩护律师

陕西省韬达法律事务所

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