序 言

时下，物业管理跟业主中间的纠纷案件，数最多的便是催讨物业管理费的。许多当事人资询：住宅小区分期付款开发设计的，总数还达不上创立业主委员会的总数，前期物业服务协议能解除么？这方面儿小编还真未正儿八经地科学研究过，因此只有翻一翻法条简略分析，仅作参考。

担保法针对合同书解除的要求

最先，前期物业服务协议毫无疑问归属于合同书，既是合同书，当然可用担保法的有关要求，大家先看一下担保法上针对合同书解除是怎么承诺的：

《中华人民共和国合同法》

第四十五条 【附条件的合同书】当事人对合同的效力能够 承诺附条件。附起效条件的合同书，自条件造就时起效。附解除条件的合同书，自条件造就时无效。

第四十六条 【附限期的合同书】当事人对合同的效力能够 承诺附限期。附起效限期的合同书，自限期届至时起效。附停止限期的合同书，自限期届满时无效。

第九十三条 【合同书承诺解除】当事人协商一致，能够 解除合同书。当事人能够 承诺一方解除合同书的条件。解除合同书的条件造就时，解除权人能够 解除合同书。

第九十四条 【合同书的法律规定解除】有以下情况之一的，当事人能够 解除合同书：

（一）因不可抗拒导致不可以完成合同书目地；

（二）在执行限期期满以前，当事人一方确立表明或是以自身的个人行为说明不执行关键负债；

（三）当事人一方延迟执行关键负债，经催告函后在有效期内仍未执行；

（四）当事人一方延迟执行负债或是有别的毁约个人行为导致不可以完成合同书目地；

（五）法律法规的别的情况。

什么叫前期物业合同书？

重归到前期物业合同书自身，什么叫前期物业合同书？

《物业管理条例》

第二十一条：“在业主、业主交流会聘用物业服务公司以前，施工单位聘用物业服务公司的，理应签署书面形式的前期物业服务协议。

说白了，前期物业服务协议是业主、业主交流会未聘用物业服务公司以前，施工单位所聘用的物业服务公司，施工单位与物业服务公司中间签署便是前期物业服务协议。那麼从行为主体上看来，既是施工单位与物业服务公司中间签署的合同书，有关业主并不是合同书的知情者，确是责任责任者，那麼业主自身是不是可以不遵循前期物业服务协议？这个问题，简易做下查找，结果就出来：

最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》

第一条 施工单位依规与物业服务公司签署的前期物业服务协议，及其业主联合会与业主交流会依规聘用的物业服务公司签署的物业服务合同书，对业主具备约束。业主以其并不是合同书当事人为由明确提出抗辩的，人民检察院未予适用。

最高人民法院立即颁布了此条法律条文，立即断开了业主并以合同书当事人为由明确提出抗辩的相对路径。抛开所述将会的解除要素，剩余的，只有从合同书自身去找辞退方式了。

前期物业合同书的特性

前期物业合同书一般会承诺那么一条：“本合同期限自某年某月某天起（一般是房地产商的拿房时间）至**住宅小区业主委员会创立以后再次聘用物业管理服务企业以前止”。再细细地审查合同书的各类条文，除此条外，仍未设定别的的合同书解除的条文。

简易剖析一下就可以看得出，它是一未固定不动执行限期的合同书，虽起止時间确立，可是停止時间确是个不确定性的時间。法律法规实际意义上要合同书理应归属于附解除条件的合同书，一旦住宅小区业主委员会创立，再次聘用物业管理服务企业的条件造就，合同书自主解除。

前期物业合同书可否解除？怎样解除？

那麼，新的那么问题来了，这类附条件的合同书，条件未造就时，可否解除？怎样解除？

在合同书沒有承诺或是承诺条件未造就的状况下，若产生法律规定解除理由的，能够 依规解除合同书。法律规定理由是固定不动的，最先能够 清除不可抗拒，次之能够 清除第二条，由于物业管理一般状况下都不容易积极确立表明不执行物业服务，若业主确立表明不付物业管理费的，解除权在物业管理公司手上，她们数最多挑选起诉追讨物业管理费，绝大多数都不容易挑选解除该合同书。因此，只有去靠物业管理公司根本违约。但具体情况也是如何的呢？《物业管理条例》，找到一条将会有效的法条，先列着：

《物业管理条例》

第二十二条 施工单位理应在市场销售物业管理以前，制订临时性管理方法通信规约，对相关物业管理的应用、维护保养、管理方法，业主的整体利益，业主理应执行的责任，违背临时性管理方法通信规约理应担负的义务等事宜依规做出承诺。施工单位制订的临时性管理方法通信规约，不可损害物业管理产权人的合法权利。

从这一条要求能够 推测，施工单位特定的临时性管理方法通信规约，假如侵害物业管理产权人合法权利的，做为产权人能够 起诉确定有关条文乃至合同无效。但绝大多数前期物业合同书用的全是格式条款，即便侵害产权人合法权利了，也难以质证及时。

因此，要解除前期物业合同书就剩余一条路：

《住房和城乡建设部关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》第十七条、第二十九条

业主交流会经特有一部分占房屋建筑占地面积半数以上且占总人数半数以上的业主愿意，能够 聘用和辞退物业服务公司。

即，业主交流会半数以上业主愿意就可以聘用和辞退物业服务公司了。重归到难题自身，分期付款开发设计分期付款交货的住宅小区，还没有彻底交货，业主交流会如何举办？可否举办？房地产商可否做为业主报名参加业主交流会？

分期付款交货住宅小区的怎样创立业主联合会，也不做探讨了。从合同相对性视角上剖析，房地产商是不可以擅自解除前期物业合同书的，由于合同书不仅是承诺的房地产商与物业管理公司的，还包含业主。

因此从业主交流会履行支配权的视角上剖析，小编觉得，住房和城乡住建部在制订具体指导标准时，承诺的是总面积及总数另外一半以上，目地应该是限定房地产商私自运用未交货总面积一半以上时，履行支配权损害业主支配权。因此此后视角上剖析，技术专业一部分占总建筑面积超出过半数且总人数一半以上，该条件对于分期付款交货分期付款开发设计的住宅小区。假如业主委员会并未达到创立的条件，房地产商還是能够 与早已交货的业主相互机构举办业主交流会，经过业主大会决议辞退前期物业。

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