前不久，浙江市场监督管理举办我省房地产业、轿车交易、物业管理服务制造行业合同书格式条款集中整治行動记者招待会，公示公告公布了浙江2018-今年度房地产业、轿车交易、物业管理服务三大制造行业的20条典型性不合理合同书格式条款。

在其中，对于房产交易合同书中的“霸主条款”有10条。浙江市场监督管理对其逐一开展评价，提示顾客将来买房要防止踩坑。

可变动建筑装饰材料与知名品牌

格式条款：

为提升房子质量而对装饰设计、设备标准所做的变化，或按法律法规和现行政策要求执行及其因公开招标而变动承诺的关键原材料和机器设备知名品牌、原产地等，不视作出卖人毁约。合同书未承诺的，以具体交付为标准。

评价：

此条款归属于因涉嫌出卖人清除买受人支配权、缓解或免去本身义务的不合理格式条款。《浙江执行《消费者权益保护法》方法(17年修定)》第二十条要求：房地产业经营人市场销售精装修商品房的，理应在合同书中确立常用关键家装材料的名字、知名品牌、规格型号、型号规格、级别和施工质量规范等內容。《合同法》第七十七条第一款要求，被告方协商一致，能够变动合同书。该条款承诺，合同书已办理备案明确的室内装修合同款及室内装修规范，出卖人没经彼此协商一致单方面变动家装材料、室内装修规范，不视作毁约，显而易见是出卖人清除买受人支配权、缓解或免去本身义务。

样板间不当作交付规范

格式条款：

样板间的建筑形式、建筑装饰材料、构造、建筑立面、院落、园林景观、室内室外室内装修等仅作设计风格及家装效果的参照，不当作交付规范，实际以具体交付式样为标准。

评价：

此条款归属于因涉嫌出卖人缓解或免去本身义务的不合理格式条款。《浙江执行《消费者权益保护法》方法(17年修定)》第二十条要求，房地产业经营人预购精装修商品房的，理应出示交付样板间。交付样板间的保存期，自精装修商品房交付顾客生效日不少于六个月，或是自项目建设工程验收达标生效日不少于2年。精装修商品房的展现样板间、实体模型、展现板及其广告宣传针对合同生效有重特大危害的，理应做为房子装修品质的交付规范。所述条款承诺，样板间仅作设计风格及家装效果的参照，不当作交付规范，实际以具体交付式样为标准。这显著违背了法律法规，系出卖人缓解或免去本身义务。

政府部门办理备案室内装修总价格不当作交付规范

格式条款：

因主管机构办理备案系统生成了精装修总价格或是物价水平房管所单位公示公告了本新项目室内装修价格的，该价钱均系出卖人相互配合监督机构上报的数据信息，不当作该商品房精装修交付或精装修价钱的评定规范，实际室内装修交付规范应以买卖方书面形式承诺为标准。

评价：

此条归属于因涉嫌出卖人设定阳阴条款清除政府机构办理备案管控、缓解或免去自身义务并清除顾客恳求付款合同违约金的不合理条款。《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》第二条第(四)项要求，买卖合同中应确立制成品住宅装修规范、环保等级及室内空气检验报告等交付规定。浙江住房和城乡建厅《关于推行使用2018版的通知》第二条第(二)项、第(五)项要求，精装修住房是详细的商品房，合同书价钱包括住宅及其交付规范中室内装修(机器设备)的价钱;合同签订后，出卖人不可根据规定买受人签署合同补充协议等方式减少或变向减少合同书承诺的室内装修规范、环保等级和质保规范。该条款是典型性的根据合同补充协议避开政府部门相关部门对精装修(精装房)商品房的指导价现行政策管控，缓解或免去出卖人本身义务，另外损害了买受人规定出卖人按约交付精装修(精装房)办理备案价钱规范的合法权利。

因现行政策没法借款不能终止合同

格式条款：

如因国家新政策缘故，买受人不可以申请办理住房贷款的，则应在收到出卖人或金融机构有关通告后3日内自筹经费结清应以按揭贷款方法付款的购房款。若买受人未在所述要求時间内结清相对购房款的，则视作买受人贷款逾期支付。

评价：

此条款归属于因涉嫌加剧买受人义务、清除买受人合法利益的不合理格式条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条要求：“因不能归责于被告方彼此的理由无法签订商品房贷款担保合同书并造成商品房买卖协议不可以再次执行的，被告方能够恳求终止合同，出卖人理应将私收的购房的钱本钱以及贷款利息或是订金退还买受人。”该条款违背了所述法律条文要求，加剧了买房者的义务，清除了买房者有效的合同解除权。

交付文档不全也可拿房

格式条款：

买卖方开展工作交接时，出卖人确立告之买受人交付的商品房并未获得合同书承诺的交付证明材料或并未考虑合同书承诺的别的交付标准，买受人仍想要接受该商品房的，视作彼此对房子交付标准的变动。

评价

此条款归属于因涉嫌出卖人免去本身义务的不合理格式条款。依据《合同法》第二百七十九条、《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条等要求，工程验收办理备案是房子交付应用的必经之路阶段，工程建设经工程验收达标后，才具有交付应用的标准，即交付经工程验收且品质达标的房子是房地产商强制的法定义务，该法定义务并不因买受人的愿意而免去。依据该条款承诺，将会存有房地产业房地产商未获得工程项目竣工备案证、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》、分户验收达标证实、精装房全装修房环境保护达标证实等交付文档而向买受人交付的情况，系出卖人免去本身的法律规定义务，从而损害了买受人的合法权利。

税金没付可拒缴房且购房者负责任

格式条款：

买受人在申请办理该商品房的工作交接办理手续前，理应结清所有应对楼价款、物业管理重点维修资金、房产契税、产权年限评估费、公共性能消耗、总面积差价款等，不然，出卖人有权利回绝交付，延迟时间交付期内造成的一切义务及花费由买受人担负。另外，该商品房损坏、损毁的风险性及其所产生的水、水电费、物业管理附加费等自合同规定承诺的交付限期期满或出卖人传出的《交房通知书》明确的最晚交房今后下月起由买受人担负;商品房质保期亦此后限期起算。

评价：

此条款归属于因涉嫌加剧买受人义务和出卖人免去本身义务的不合理格式条款。《合同法》第六十六条要求，一方在另一方执行负债不符承诺时，有权利回绝其相对的执行规定。楼价款、总面积差价款、物业维修股票基金等账款结清是否和出卖人是不是玄策执行拿房责任立即有关，而房产契税、产权年限评估费等办理证件税金结清是否变成出卖人回绝交付的抗辩原因欠缺政策法规根据，该条款加剧了买受人的义务。《合同法》第一百四十二条要求，担保物交付后相对的风险性才产生迁移。该条款承诺，出卖人一方面回绝向买受人具体交付，另一方面又规定买受人担负交付后的损坏损毁、质保期起算、物业管理费、能消耗等风险性和义务，加剧了买受人义务、缓解或免去了自身义务。

经买受人愿意可变动设计规划

格式条款：

买受人愿意，出卖人可依据新项目开发设计基本建设的详细情况及必须，对工程建筑划分内的物业管理用地的总面积、作用、主要用途、位于部位等作一定的调节，若因所述调节必须征求买受人有关建议或举办听证程序的，买受人受权出卖人委托履行有关支配权。

评价

此条款归属于因涉嫌整体规划设计概算情况下加剧买受人义务、不善清除顾客关键支配权的不合理条款。《商品房销售管理办法》第二十四条要求，经整体规划单位准许的整体规划变动、设计方案企业愿意的设计概算造成商品房的构造形式、房型、室内空间规格、房屋朝向转变，及其出現合同书被告方承诺的别的危害商品房品质或是应用作用情况的，房产开发公司理应在变动建立生效日10天内，以书面形式告知买受人。依据要求，整体规划变动或设计概算的批准权取决于整体规划及技术部并非自然归属于买受人愿意的范围。该条款显著是加剧了买受人的义务，单方面清除了买受人的自主权、决定权等关键支配权。

贷款逾期拿房不以贷款逾期办理证件负责任

格式条款：

合同规定承诺的拿房与办理证件時间相互之间关系，若出卖人贷款逾期拿房的，则出卖人服务承诺获得房子所有权资格证书的時间相对延期，延期限期与商品房交付的贷款逾期限期同样，该期内出卖人不担负贷款逾期办理证件相对的合同违约责任。

评价：

此条款归属于因涉嫌拿房与办理证件双向毁约情况下缓解或免去自身义务的不合理条款。《城市商品房预售管理办法》第十二条要求，预购的商品房交付应用生效日90天内，承购人理应依规到房产管理单位和市、县人民政府土地规划单位申请办理所有权登记;开发设计公司理应给予帮助，并出示必需的证明材料。因为开发设计公司的缘故，承购人无法在房子交付应用生效日90天内获得房子所有权资格证书的，除开发设计公司和承购人会有独特承诺外，开发设计公司理应担负合同违约责任。依据此要求，合同书承诺的拿房与办理证件時间的确相互之间关系，拿房時间的毁约造成办理证件時间的延迟时间;出卖人贷款逾期拿房的情况下，除担负贷款逾期拿房的义务外还应担负贷款逾期办理证件的合同违约责任。而所述条款的承诺，显而易见归属于出卖人运用格式条款缓解或免去自身合同违约责任的情况，损害了买受人合法权利。

对墙体等现有一部分完全免费应用

格式条款：

依据住宅小区总体美观大方、方向引导、品牌形象宣传策划等必须，买受人愿意并认同不在更改其现有特性的基本上，出卖人对该商品房所属房屋及新楼盘的外墙面砖及平屋面具有开设有关永久标志(包含但不限于企业标志、楼盘案名、宣传标语等)的完全免费所有权，对于此事买受人无一切质疑，且舍弃就该等情况向出卖人及有关部门明确提出一切质疑的支配权。

评价：

此条款归属于因涉嫌侵害清除小区业主现有利益的不合理格式条款。《物权法》第七十二条要求，小区业主对房屋建筑特有一部分之外的现有一部分，具有支配权，承担义务。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第(一)项要求，房屋建筑的基本、载重构造、墙体、房顶等基础构造一部分归属于小区业主现有一部分。该条款侵害清除了小区业主根据现有而衍化的收益权等有关利益。

宣传策划材料不视作合同书要约

格式条款：

本合同签订前相关该商品房的宣传推广文档、楼书以及他材料中就《商品房买卖合同》项下商品房及有关机器设备设备(含工程建筑划分内公共性一部分、绿化)所做的描述，与《商品房买卖合同》以及配件要求不一致的，以《商品房买卖合同》以及配件为标准，原来的描述不视作合同书的要约或构成部分。市场销售宣传策划材料、房型施工平面图、精装房平面图、沙盘模型制作等仅做为参照，沒有合同书约束，最后以完工后的工程建筑划分内的房子实际效果为标准。

评价：

此条款归属于因涉嫌出卖人免去或缓解本身义务的不合理格式条款。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条要求，商品房的市场销售广告宣传和宣传策划材料为要约邀请，可是出卖人就商品房开发设计整体规划范畴内的房子及有关设备所做的表明和承诺实际明确，并对商品房买卖协议的签订及其房子价钱的明确有重特大危害的，理应视作要约。该表明和承诺即便未加载商品房买卖协议，亦理应视作合同书內容，被告方违背的，理应担负合同违约责任。该条款显著违背所述要求，归属于典型性的房地产商运用格式条款免去或缓解本身义务条款。（源于互联网）

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